赣地税发[2004]115号 江西省地方税务局关于印发《房地产开发企业所得税征收管理暂行办法》的通知[全文废止]

　　2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

　　(六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

　　(七)开发产品视同销售行为的，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。下列行为应视同销售确认收入：

　　将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励;转作经营性资产;用于对外投资、分配给股东或投资者;抵偿债务;用于非货币性资产交易。

　　上述(六)(七)款收入确认的方法和顺序为：

　　1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

　　2、由主管地税机关参照同类开发产品市场公允价值确定;

　　3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体由主管地税机关确定。

　　(八)代建工程和提供劳务的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1、房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;

　　2、持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现;

　　完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

　　3、房地产开发企业在代建工程和提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

　　其他开发产品销售以及房地产企业的其他收入按现行相关规定执行。

　　第六条 采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行调整。

　　预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率

　　当期应缴企业所得税额=(当期应纳税所得额+预计营业利润额)×适用税率

　　预售收入的利润率不得低于15%，由主管地税机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。

　　对列入省级以上安居工程计划的开发项目，其发生的预售开发产品利润率由主管地税机关按3%审核确定。

　　第七条 预售开发产品完工后，企业应及时按本办法第五条收入确认的原则计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

　　第八条 房地产开发企业准予扣除项目包括开发产品经营过程中发生的与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。

　　第九条 房地产开发企业应正确核算列入开发成本的各项费用，并严格区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

　　第十条 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

　　第十二条 下列项目按以下规定进行扣除：

　　(一)销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：