赣地税发[2004]115号 江西省地方税务局关于印发《房地产开发企业所得税征收管理暂行办法》的通知[全文废止]

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

　　销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

　　成本对象总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费(或土地出让金)，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设备费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

　　(二)土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。

　　1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

　　2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

　　(三)借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

　　(四)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

　　(五)土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

　　(六)成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

　　(七)广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

　　(八)折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作本企业经营性资产，可以按规定提取折旧准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

　　(九)其他扣除项目和标准按税法有关规定执行。

　　第十三条 纳税人应按照国家法律、法规和税法规定设置帐簿，按国家财务制度规定，建帐建制，区分不同开发项目准确核算收入、成本、费用和盈亏。每一项目开发前，企业应将项目立项书、规划许可、国有土地使用权证、工程概算等资料的复印件，以及地税机关要求提供的其他资料报主管地税机关备案。

　　第十四条 纳税人有下列情形之一的，应采取核定征收方式征收企业所得税：

　　一、依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;

　　二、只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的;

　　三、只能核算成本费用支出的，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的;