陕西国税解答建筑房地产业营改增的20个实务问题

分类：简易计税

问题10:房地产企业施工证上的开工日期在4月30日前，但分包合同的签订在5月1日后，是否可以采用简易计税方法？（紫薇地产）

答：根据国家税务总局公告2016年第18号的第八条的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目可选择简易计税方法计税。

所称房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑承包合同注明开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

由此可见，判定是否为房地产老项目，可以工程总包合同注明的开工日期判定，与分包合同无直接关系。

问题11:一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法，这里的取得不动产具体到自建项目时，是以什么时点为依据？是施工证上的开工日期？楼栋封顶日期？竣工备案表日期？完成初始登记日期？还是取得房产证日期？（紫薇地产）

答：根据财税.2016.36文件的相关规定，自建属于取得不动产形式之一。自建不动产是否属于老项目，可以按以下两种情形合同注明日期进行判定：

一是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；

二是《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑承包合同注明的开工日期。

分类：纳税义务发生时间

问题12:质保金是项目结束后缴税还是退款时缴税？（宝天建设）

答：根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条规定，建设工程质保金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。由于质保金具有收入不确定性，在国家税务总局未作进一步明确前，我省暂按以下标准执行：

工程承包方以合同约定退还质保金或索取相应款项的当天，为纳税义务发生时间。合同未约定质保金退还日期的，以工程承包方实际收到质保金退款的当天，为纳税义务发生时间。但在此之前，工程承包方已就质保金向发包方开具增值税发票的，应以开具发票的当天为纳税义务发生时间。

分类：土地价款

问题13:一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？（天朗地产）

答：根据财税〔2016〕36号文件附件2的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售开发的房地产项目，选择一般计税方法的，可扣除土地价款；选择简易方法计税的，不得扣除土地价款。

根据财税〔2016〕36号文件和国家税务总局公告2016年第18号的相关规定，准予扣除的向政府支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，且以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

《财政票据管理办法》（中华人民共和国财政部令第70号）规定，财政票据是指由财政部门监（印）制、发放、管理，国家机关、事业单位、具有公共管理或者公共服务职能的社会团体及其他组织（以下简称“行政事业单位”）依法收取政府非税收入或者从事非营利性活动收取财物时，向公民、法人和其他组织开具的凭证。

问题14:当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？（天朗地产）

答：根据国家税务总局公告2016年第18号第五条的规定，房地产项目可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。出租、自用的物业面积若为配套公共设施，则可以剔除；否则，不得剔除。

问题15:项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售面积中平均递减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵—累计已抵”作为本期数？（天朗地产）

答：根据国家税务总局公告2016年第18号第四条、第五条的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。对应的土地价款，即当期允许扣除的土地价款。

补缴的土地价款，可对应到已销售房地产项目建筑面积的部分，则一次性进行扣除额调整；对其剩余部分，应在不同的纳税期内分期扣除。

问题16:如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？（天朗地产）

答：准予扣除的土地价款，以纳税人取得的省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据上注明的土地价款为限。

分类：征管问题

17:能否根据建筑业的实际情况延长外经证有效期，减少纳税人多次核销、办理外经证的重复工作？（陕西建工等）

答：根据《国家税务总局关于优化<外出经营活动税收管理证明>相关制度和办理程序的意见》的规定，《外管证》有效期限一般不超过180天，但建筑安装行业纳税人项目合同期限超过180天的，按照合同期限确定《外管证》有效期限。

问题18:部分地区（如高新区）工程项目就地预缴税款时排队时间长、效率低，影响企业开票收款？（陕西建工）

答：关于预缴税款排队时间长、效率低的问题，我们已将此类问题反映给相关主管税务机关。在后续管理中，我们将督促各单位积极采取措施，合理调配办税资源，提高办税效率，优化纳税服务，尽力减轻纳税人负担。

问题19:选择简易计税方法的老项目，一些地市国税机关（如经开区）要求备案时提供施工许可证和工程承包合同，二者缺一不可，与36号文规定相背离，造成备案困难。（陕西建工）

答：根据财税〔2016〕36号文件附件2的有关规定，建筑工程老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

因此，老项目备案应提供《建筑工程施工许可证》；未取得《建筑工程施工许可证》或已取得但未注明开工日期的，提供工程承包合同。无需同时提供《建筑工程施工许可证》和工程承包合同。

分类：其他

问题20:以母公司名义同业主方签订施工合同，实际施工是子公司，那母子公司间是否属于总分包关系？选择简易计税方法的项目可以差额纳税吗？（陕西建工）

答：根据《公司法》相关规定，母子公司是具有独立法人资格的两个实体。根据《建筑法》及相关法律规定订立总分包合同的，才构成总分包关系。否则，不属于总分包关系。

根据财税〔2016〕36号文件附件2有关规定，一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额，即俗称的差额纳税。

因此，差额纳税需满足两个条件：一是项目可以并已办理选择简易计税相关手续；二是取得准予扣除分包款的发票。