房地产开发企业“先租后售”是否按旧房申报土地增值税

房地产开发企业“先租后售”是否按旧房申报土地增值税

　　房地产开发企业“先租后售”越来越常见，特别是在办公、酒店、商场等商业地产，该模式下土地增值税是否应按旧房处理也备受关注，本文将对这一模式下的土地增值税处理做简要分析。

　　一、旧房的界定

　　(一)总局的规定

　　财税字[1995]48号：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

　　税总函[2016]309号：土地增值税纳税申报表(三)还适用于以下从事房地产开发的纳税人：将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的。

　　(二)福建省的规定

　　闽财税政[1995]58号规定，新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，转让已使用的旧房，其价格按规定应由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定，并经主管税务机关确认，新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。

　　所以，按福建省现行的政策规定，房地产开发企业如果自用或出租时间超过一年，应按旧房进行土地增值税处理。

　　二、新房、旧房的主要差异点

　　与新房相比，旧房土地增值税计算主要存在以下特点

　　(一)房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格以及评估费用作为扣除;

　　虽然名为旧房，但实际上是首次对外销售，不存在以发票金额作为扣除的情况，仅能选择重置成本价*成新率。

　　(二)没有20%加计扣除;

　　(三)没有10%房地产开发费用扣除

　　(四)可扣除印花税

　　直观的感觉，旧房少了30%的扣除，大概率是对纳税人不利的。但其实房地产开发企业使用过的产品按新房或旧房申报增值税，并不存在哪种计算方式一定更划算。

　　比如，对于比较早期的开发产品，房价经历了巨幅的上涨，但原始的扣除项目金额很低，按新房计算土增增值税是不利的。这种情况下，虽然按旧房计算土地增值税，少了30%的扣除，但采用重置成本价能够消除一部分房地产价格上涨的影响，反而是有利的。

转让旧房申报表表样

　　三、争议

　　按照现行的规定，以使用时间或磨损程度来适用不同的土地增值税处理方式，不管在实务中还是理论界，实际上都存在比较大的争议。

　　有专家学者认为，土地增值税中，旧房这一概念实际上是不够严谨。国家税务总局没有给出具体的判断标准，而是授权各省自行规定。有的省份认为使用超过一年就算旧房;有的省份认为使用超过五年就算旧房;有的省份认为账面转为固定资产或投资性房地产就算旧房;有的省份认为办理产权登记就算旧房，真是那个五花八门……

　　有专家学者认为，应该将土地增值税中“新房”、“旧房”的规定，改为“存量房”、“增量房”。增量房俗称一手房，指房地产开发商投资新建造的商品房。存量房俗称二手房，是指房地产开发商已对外出售的商品房。笔者也以为，这种观点似乎更有道理。

　　首先，按现行的规定来区分“新房”、“旧房”并采用不同的土地增值税计算方式，其实是比较容易认为操纵的。

　　其次，现行的规定似乎影响了税收链条的完整。房地产开发企业将开发产品先出租一段时间后再出售，如果要当他是旧房，那他的前一个环节就应该要已经报过土地增值税，不然整个链条看来是不够完整的。但实际上他仍然是首次对外出售，在房地产交易中心过户的时候他还是毫无疑问的一手房，账面成本也能够准确核算，这个环节应该要按照新房来申报土地增值税。

　　所以，笔者的观点还是认为凡是房地产开发企业新建的商品房(增量房)，在土地增值税处理时，都应该填报申报表二，即现行的新房土地增值税处理;凡是已经对外销售过的，在市场上流通的(存量房)，再次销售时，填报申报表三，即现行的旧房土地增值税处理。

　　来源：财税二三事      作者：何其辉

　　2008年11月的解析——

房产先租后售所得税的处理办法

　　不久前，国家税务总局在对原房地产开发有关企业所得税问题的通知重新修订的基础上，下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)，新规定自今年1月1日起执行。通知在明确规范和统一房地产企业有关所得税征收的同时，也为房地产企业开发产品先租后售所得税的处理提供了不同的方法。

　　例如，A企业为一房地产开发公司，目前有3000万元的开发产品由于各种原因暂时无法实现对外销售;为了减少损失，增加收入，公司决定将该部分房产先行出租，待条件合适时再行销售。在这过程中按国税发〔2006〕31号文件的规定，公司既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，二者的所得税处理因此也不相同。

　　若A企业采用将上述房产转作固定资产管理，五年后以3800万元的价格实现对外销售。根据国税发〔2006〕31号文件关于开发企业将开发产品转作固定资产时应视同销售，其收入(或利润)确认方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格;由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;按开发产品的成本利润率确定;开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定的规定。所以A公司当年在这一过程中的所得税为[3000×(1+15%)-3000]×33%=148.5(万元)(成本利润率按15%计算)。因此该固定资产的入账价值为3450万元，由于开发企业将开发产品转作固定资产管理，因而可按税法规定扣除折旧费用(折旧年限以20年计，不考虑残值和其他因素)，所以每年可抵免的所得税为(3450÷20)×33%=56.93(万元)，A企业上述行为的税负为91.57万元(148.5-56.93)，4年后的终值为91.57×1.2625=115.61(万元)(利率按6%计算，下同);后4年每年可抵免的所得税终值为56.93×4.3746=249.05(万元)。

　　如果将房产对外销售时，根据国税发〔2006〕31号文件的规定，按销售固定资产进行相关的税务处理，由于其转为固定资产时未缴纳营业税，因此其税负为营业税=3800×5%=190(万元)，营业税金及附加为19万元，假定增值率未超过20%，不考虑承担土地增值税(下同)，所得税=[3800-3450+(3450÷20)×5-190-19)×33%=331.16(万元)(不考虑其他因素，下同)。5年合计总税负终值=331.16+190+19+115.61-249.05=406.72(万元)。

　　如果A公司将上述出租房产仍按开发产品管理，其他条件不变。则根据国税发〔2006〕31号文件的规定，凡未将租赁的开发产品转作固定资产的，在出售时仍按销售开发产品进行相关的税务处理。所以其营业税为3800×5%=190(万元)，营业税金及附加为19万元，假定增值率仍未超过20%，因此不考虑土地增值税。由于开发企业未将其转作固定资产管理，因而不得扣除折旧费用。因此所得税=(3800-3000-190-19)×33%=195.03(万元)，总税负为404.03万元。

　　由于A公司只是对出租商品采用了不同的资产管理方式，而其他条件都相同，因此上述两种方式下税负的差额就是实际税负的差额。通过比较可以看出，开发企业将开发产品转作固定资产管理后再出租，尽管取得了提取折旧在税前扣除的好处，但由于开发产品转作固定资产时提前缴纳了相关税收，损失了资金的时间价值，因此仍然比作为开发产品管理多支出了2.69万元。当然，如果两种方式中的某一种产生了土地增值税，而另一种没有，则结果又将发生不同的变化。