销售自建房征税的法律依据

        目前，不少企业、行政事业单位以及城区附近的农村，发动职工或村民以个人集资的形式建造房屋，并对内、对外销售，也有部分单位利用自有土地以合作建房的方式开发并销售房产，这些行为却没有纳税记录。山东省博兴县地税局通过分析房地产业税收管理现状，针对农村、企业、行政事业单位自建房税收管理盲区进行了积极的探索和实践。

　　对销售自建房是否应按销售不动产征收营业税？

　　博兴县地税局认真研究了近几年出台的房地产行业政策和税收法规，以及国家税务总局就有关单位对此类问题的请示所作批复。他们认为，对销售自建房征税具有充足的法律依据。

　　例如，《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。

　　《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，条例第一条提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。

　　同时规定：前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益；转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产。

　　国家税务总局《关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函[2005]334号）规定，纳税人自建住房销售给本单位职工属于销售不动产行为，应照章征收营业税。因此，从法律规定上看，单位自建房销售给内、外部人员的行为，与房地产开发商开发、销售行为相比并无本质区别，同属有偿转让不动产所有权的应税行为，应依法缴纳销售不动产营业税等。尽管国家曾对房改期间按房改标准价、成本价向单位职工出售住房的行为作出免税规定，但博兴县企业、行政、事业单位住房制度改革已经结束，其自建房应按规定缴纳销售不动产营业税。

　　博兴县地税局的具体做法是，成立自建房专业管理小组，将原来散布于各分局（所）的房地产开发企业登记、申报、纳税、发票领用等涉税事项，实行集中统一管理。根据自建房立项审批、建设、销售等不同阶段，全过程适时监控税款征缴情况。

　　同时，建立项目登记台账，跟踪掌握自建房建设进度、房屋预售、销售、存量变化、收款等详细情况，及时监管各环节税收的申报及缴纳，并利用契税征管中获取的房屋销售信息，对单位纳税情况进行评估。自建房信息面广、量大，仅靠地税部门难以掌控到位，并且自建房信息复杂多样，单凭手工对比费时、费力，且难以实时更新。为此，该局加强与计划、土管、建设、建管、房管、农税等部门的联动，及时采集相关信息。

　　同时，推广使用房地产税收管理软件，将各部门提供的信息与建房单位的纳税、发票开具等情况，一并录入房地产税源信息数据库，初步实现了对自建房从立项、审批、建设、房屋预售、销售、收款等环节的动态、实时监控，管理效能明显提升。今年1月～6月，该局共入库自建房税收832万元，是去年全年入库总额的4.1倍。

 

　　作者：山东省博兴县地税局局长