北京市地方税务局公告2013年第8号 北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告

北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告

北京市地方税务局公告2013年第8号         2013-8-26

　　为加强我市土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，现就明确土地增值税有关问题公告如下：

　　 一、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。本公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

　　【徐贺点评：原来北京市房地产开发企业的普通住宅认定是按照“北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》通知（京地税地[2008]92号）”的规定执行，与新政策的主要区别在于，原来的政策普通住宅是按照整栋楼来算计算的，即是按照平均指标来计算的，如果整栋楼每套的平均指标达到了普标的标准，则整栋楼都按照普通住宅来处理，如果整栋楼中有大户型的也有小户型的，则经过中和平均整栋楼都可以作为普通住宅享受优惠。新政策改变了普标的计算方式，改成了按套计算，单套住宅达到条件就可认定为普通标准住宅享受优惠，满足一套那么这套就能适用优惠政策，那么一栋楼中的大户型的则无法满足普通住宅的标准了，只能是小户型的能满足普通住宅标准享受优惠了。相比之下，新政策可能会让很多房地产企业多缴纳一些土地增值税。因此，很多房地产企业可能会在9月份集中进行清算来适用老政策，打个时间差。到了10月份之后再清算，则可能要多交土地增值税了，大户型的要交税了。】

　　二、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条的规定，区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

　　三、个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。对个人转让存量住房的，按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定，暂免征收土地增值税。原《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地[2006]456号）第三条同时废止。

    本公告自2013年10月1日起施行。

    特此公告。

关于《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》的政策解读

　　为加强我市土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，北京市地方税务局印发了《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》（2013年第8号），现解读如下：

　　一、公告施行后，我市土地增值税政策中普通住宅如何确认?

　　答：纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。

　　二、土地增值税普通住宅审核确认工作的政策衔接是如何规定的?

　　答：公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

　　三、房地产开发项目进行土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应如何计税?

　　答：纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，按照财政部、国家税务总局有关文件规定，应区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

　　四、个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，应如何计税?

　　答：近年来，随着房地产市场的不断发展，我市对个人转让存量房征收土地增值税的核定征收率已滞后于房地产市场发展的实际情况，为解决此问题，同时根据国家税务总局有关文件规定，此次我市对个人转让存量房核定征收土地增值税的核定征收率进行了调整。

　　公告规定 “个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税”。凡存量房交易的纳税人自公告施行之日起办理存量房买卖合同(网上)签约的，按本规定执行。

　　对个人转让存量住房的，仍按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号)第三条规定，暂免征收土地增值税。

　　公告规定，自公告施行之日起，《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地[2006]456号）中第三条“对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税”的规定废止。