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本文作者资深税务顾问、原广东省地税资深从业者 刘海雄，针对房地产开发项目，根据营改增后的政策变化做出测算，内容仅供参考，欢迎交流。 假设项目的增值比率超过20%，所有的房产销售均需要缴纳土地增值税。 一增加100元拿地成本 1、对增值税及附加、契税的影响 若增加的土地成本为土地出让金，则计算增值税时，可以从销售额中扣除，可以减少增值税11元，减少附加税费1.1元；增加3元的契税。 2、对土地增值税的影响 （1）房地产加计扣除额=（100+3）*20%=20.6 （2）房地产开发费用扣除增加额=(100+3)*10%=10.3 增加的扣除金额=100+3+20.6+10.3=133.9 若增值率不超过50%时，减少土地增值税=133.9*30%=40.17 若增值率在50%-100%时，减少土地增值税=133.9*40%=53.56 若增值率在100%-200%时，减少土地增值税=133.9*50%=66.95 若增值率在200%以上时，减少土地增值税=133.9*60%=80.34 因为增加的土地成本，是在企业既定的清算扣除成本上增加的，所以，适用边际税率最高。如果增加了土地成本，使得公司适用的税率更低，则减税效果更加明显。 3、对所得税的影响 公司增加了100元的土地成本，3元契税，相应减少了应纳税所得额103元，但是，由于少交了土地增值税、城建税等附加税费，因此，减少的土地增值税和城建税等附加税费，会相应增加应纳税所得额。 若增值率不超过50%时，减少企业所得税=（103-40.17-1.1）*25%=15.43 若增值率在50%-100%时，减少企业所得税=（103-53.56-1.1）*25%=12.09 若增值率在100%-200%时，减少企业所得税=（103-66.95-1.1）*25%=8.74 若增值率在200%以上时，减少企业所得税=（103-80.34-1.1）*25%=5.39 因此，增加100元土地成本： 若增值率不超过50%时，共影响税款11+1.1+40.17+15.43-3=64.7元。 若增值率在50%-100%时，共影响税款11+1.1+53.56+12.09-3=74.75元。 若增值率在100%-200%时，共影响税款11+1.1+66.95+8.74-3=84.79元。 若增值率在200%以上时，共影响税款11+1.1+80.34+5.39-3=94.83元。 同理，若少计入100元土地成本，就会增加相应的税额。 二增加100元开发成本 （一）取得11%的专用发票 1、对增值税及附加的影响 若增加的成本，取得11%的增值税专用发票，可以进行抵扣，则减少增值税=100/（1+11%）*11%=9.91元，减少城建税及附加=9.91*10%=0.99。 2、对土地增值税的影响 （1）房地产加计扣除额=100/(1+11%)*20%=18.02 （2）房地产开发费用扣除增加额=100/(1+11%)*10%=9.01 增加的扣除金额=100+18.02+9,01=127.03 若增值率不超过50%时，减少土地增值税=127.03*30%=38.11 若增值率在50%-100%时，减少土地增值税=127.03*40%=50.81 若增值率在100%-200%时，减少土地增值税=127.03*50%=63.52 若增值率在200%以上时，减少土地增值税=127.03*60%=76.22 因为增加的成本，是在企业既定的清算扣除成本上增加的，所以，适用边际税率最高。如果增加了成本，使得公司适用的税率更低，则节税效果更加明显。 3、对所得税的影响 公司增加了100元的开发成本，扣除增值税后，相应减少了应纳税所得额90.09元，但是，由于少交了土地增值税、城建税等附加税费，因此，减少的土地增值税和城建税等附加税费，会相应增加应纳税所得额。 若增值率不超过50%时，减少企业所得税=（90.09-38.11-0.99）*25%=12.75 若增值率在50%-100%时，减少企业所得税=（90.09-50.81-0.99）*25%=9.57 若增值率在100%-200%时，减少企业所得税=（90.09-63.52-0.99）*25%=6.4 若增值率在200%以上时，减少企业所得税=（90.09-76.22-0.99）*25%=3.22 因此，增加100元开发成本： 若增值率不超过50%时，共影响税款9.91+0.99+38.11+12.75=61.76元。 若增值率在50%-100%时，共影响税款9.91+0.99+50.81+9.57=71.28元。 若增值率在100%-200%时，共影响税款9.91+0.99+63.52+6.4=80.82元。 若增值率在200%以上时，共影响税款9.91+0.99+76.22+3.22=90.34元。 同理，若少计入100元开发成本，就会增加相应的税额。 |
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