房地产开发成本中，预提费用的涉税处理分析

　　很多房地产开发企业，由于资金及结算等诸多问题，不少工程实际已完工但并未取得发票，而且公司已经对外开具了商品房销售发票，由于成本发票一时难以取得，计税成本可以预提吗?税前可以扣除吗?

　　例：某房地产企业项目开发包括4栋高层、2栋多层，并配有1栋会所，由于开发分两期进行，第一期开发4栋高层，第二期开发2栋多层和1栋会所，一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理呢?

　　一、企业所得税的涉税处理

　　首先，开发成本的核算也要符合企业会计准则要求，即遵循权责发生制原则。会所做为公共配套设施为整个项目服务，因此，会所作为一个中间成本对象先进行成本归集，最终其成本应该再按照建筑面积法分摊至所有可售面积。但由于项目是两期分别完工确认成本，进行所得税汇算的，一期又未实际发生会所建造成本，那会所的成本应先按照预提金额在一、二期进行分摊，也就是一期实际发生的成本应当包含未发生的会所成本。那这里的会所可以预提吗?金额如何确定呢?所得税税前是否可以扣除呢?

　　政策依据一：

　　国税发[2009]31号文件第32条规定：除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

　　(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　由此可见，这里的公共配套设施预提费用可以作为开发成本在所得税前扣除。但需要注意的是，所得税认可的房地产预提费用仅包含以上三项，其他任何情况下均不允许预提费用在税前扣除。其中，出包工程10%的计算基数是以单个合同金额为标准基数进行计算的，而不是所有出包工程总金额为基数进行计算的。

　　政策依据二：

　　国税发[2009]31号文件第34条规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

　　第35条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

　　考虑上述两条规定，我们是否可以这样理解：如果今年我公司的开发产品完工，企业按照第32条规定，按规定项目、比例预提的成本必须在次年5月底汇算前之前取得发票，才能税前扣除呢?

　　其实这里，国税发〔2009〕31号第32条列举的可以预提计入成本的项目，属于对34条实际发生支出的补充规定。也就是说，除第32条所规定的项目可以预提外，其它成本费用都必须是实际发生的，且取得合法凭据的。

　　也就是说，对于房地产企业，依据31号文件第32条的规定预提的费用，不受在汇算清缴前取得相应有效凭证的限制性规定。即：房地产企业依据31号文件第32条所预提的成本费用属于国家税务总局明确规定可以预提扣除的项目。

　　二、土地增值税的涉税处理

　　政策依据三：

　　根据国税发[2006]187号文件第4条土地增值税扣除项目的规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　继续沿用上例，如果该项目土地增值税清算分两期进行，则清算只认可实际发生的开发成本，对于尚未发生的会所成本将不予以确认，这将直接导致土地增值税清算中增值额的增加和税负的加重。

　　建议:如果房地产企业在分期开发项目的时候，公共配套设施建设一定要尽量靠前，而不能靠后。否则，就会面临后期发生的相关成本在土地增值税清算时的成本确认风险。

　　小结：

　　(1)房地产开发成本中的预提费用，属于国税发〔2009〕31号文第32条列举的三项预提费用时，可以直接在所得税前扣除，不受在汇算清缴前取得相应有效凭证的限制性规定。但除此之外的其他预提费用，必须为实际发生，且取得合法凭据才能在税得税前扣除。

　　(2)房地产开发成本中的预提费用，不论属于什么性质和内容，如果未实际发生，且未取得合法凭据，均不得在土地增值税前扣除。

　　房地产企业哪些预提费用可以税前扣除?

　　房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发[2009]31号第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

　　(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。报批报建是指房地产开发企业在房地产项目开发的过程中办理各种证照、许可以及通过各种验收到政府各相关部门和社会各相应机构办理的各种申报，审批等手续。

　　房地产企业一定要吃透政策，从“质”和“量”两个角度去把握。一是不能“变质”，税收法规对可以预提的费用以正列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用可以作预提。二是不能“超量”，对于出包工程而言，预提费用金额既不能超过出包合同总金额的10%，也不能超过出包合同的发票不足部分金额。此外，对于公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用的预提，房地产企业也要充分把握前提条件，如公共配套设施，企业必须先作好预算造价，且公共配套设施必须已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造，否则，预提的费用是不允许在应纳税所得额前扣除的。

　　来源：谢红新 李万军论新价值财顾 2021年6月5日