房地产企业预售收入的纳税评估案例

　　企业基本情况

　　湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%.

　　2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。

　　数据采集

　　（一）内部资料。通过征管信息系统提取该企业的纳税申报数据：2006年度，总收入1035.1万元，销售成本1711.91万元，销售税金及附加55.26万元，期间费用553.14万元，年度利润总额－1285.21万元，预缴企业所得税额38.51万元。其中，2006年9月以前申报的收入数和预缴企业所得税额均为0.年末货币资金余额为：－1308.5元。

　　2007年第一季度，总收入为0，销售成本894.85万元，经营费用7.82万元，管理费用8.61万元，财务费用36.2万元，利润总额－947.48万元，季末货币资金余额为：－985.84万元。

　　（二）外查资料。评估人员通过实地查看和对该企业工程技术员的询问了解，截至2007年5月，该项目开发完工进度已达90%，商铺门面248间，进入了预售阶段，公布预售价：非营业用房每平方米2500元，门面房每平方米5000元。

　　案头分析

　　上述提取的纳税申报数据，如果用同比分析和计算评估指标率比照预警值分析，则无法找出疑点，原因是同期数据为空。对此，评估人员另辟蹊径，分析疑点。

　　疑点一：2006年度总收入1036.48万元，而销售成本1711.59万元，收入与成本明显不匹配，并且经过年度终了4个月的企业所得税汇算清缴申报期之后，企业对收入与成本未作任何自行调整。企业有可能存在少计收入或多转销售成本问题。2007年第一季度，企业报表显示其销售收入为0，销售成本高达894.85万元，企业有延压销售收入或编造虚假计税依据的嫌疑。

　　疑点二：2006年末和2007年第一季度末企业货币资金余额均出现了负数，这种情况说明，企业大量存在现金交易行为，这使纳税人编造虚假计税依据、人为调剂收入实现的时间有了可能；企业还可能存在挪用未及时入账的开发产品销（预）售收入的嫌疑。

　　疑点三：企业可能存在售房收入不通过“预收账款”科目核算或虽已实现销售但企业销售部门未及时向财务部门报账进行核算，减少当期利润的行为。

　　疑点四：从工程完工进度分析，开发产品完工进度已达到了90%，所开发的项目是郧西县专业建材市场，按照惯例，购房户为了抢占经营“码头”，必然存在争先恐后的预购行为。有预购行为，企业就有收入发生。怀疑该企业存在使用白条收据收取售房款不入账，或转移销售收入行为。

　　评估约谈

　　针对上述疑点，评估人员向企业下达了评估约谈通知书，与企业法定代表人和财务人员进行了约谈。

　　约谈中，企业财务人员对货币资金出现负数的情况进行了如下解释：因当期县某主管部门未从十堰领回房地产业统一收款收据，收入无发票无法入账，而当期支付的工程款及费用列入了成本。企业法定代表人对工程进度与销售收入同步匡算予以解释：“完工进度达到90%不假，由于老建材市场经营业主怕迁到新点经营丢了自己的客户，都顾虑重重。买我这儿的房子都是生意人，为生意都不愿动用经营资金，大多数客户都是象征性交的定金，不可能房子盖起来了，钱都到手了。”针对1035.1万元的收入应预缴企业所得税51.24万元，只预缴了38.51万元，还相差1273万元的问题，财务人员解释为：“我认为预缴‘二字’是个不确定数，可多可少，加上对所得税毛利率和计算方法不够清楚，才导致少缴。”并表示事后及时补缴。

　　同时，财务人员提供了一份关于该企业财务业务核算情况的说明材料，材料显示：该公司是新办房地产开发企业，在经营管理和财务管理方面，有很多地方不完善，加上会计人员核算业务不熟，出现了数据上的误差，即申报销售收入采取的是收付实现制核算，成本、费用是按权责发生制核算入账，出现了成本大于收入的情况。作为举证的该说明材料，没有针对约谈的疑点问题作出合理解释。

　　核实调查

　　由于约谈的举证说明材料和口头陈述的内容表述不够清楚，疑点没有被排除。评估人员采取两种方法进行调查核实。

　　一是采集相关证件的方法核实。由于任何房地产开发企业要想在该市场中正常从事房地产开发活动，都必须受到相关职能部门核发证件、合同管理的制约，评估人员紧紧抓住其主管部门多这一特征，分别到国土资源局、房地产管理局、建设局等部门采集相关信息，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收备案证、建设项目选址意见书等6种证件的复印件，以及公司与国土资源局签订的国有土地使用权出让合同，与当地村民委员会签订的小区合作开发合同，与郧西县人民政府签订的开发建材市场合同的复印件。其中，建筑工程竣工验收备案证显示：该建材市场工程于2007年4月6日验收备案，这与90%的工程完工进度基本一致。

　　二是通过获取该企业使用发票信息的方法核实。评估人员前往地税部门，调出该企业自施工以来所有使用的发票信息和营业税申报信息进行比对。经计算：2006年度该公司实现预售收入1035.1万元，应预缴企业所得税51.24万元。本项可以排除编造虚假计税依据的疑点。2007年1月~4月实现预售收入1159.4万元，应预缴企业所得税额57.36万元。5月份实现了预售收入468.27万元，应预缴企业所得税23.1万元。这与案头分析时怀疑的收入未及时入账问题完全相吻合。

　　处理结果

　　根据调查结果，评估人员按照《纳税评估管理办法》的有关规定，再次与该企业法定代表人和财务人员约谈，并向企业下达了纳税评估有关问题改正建议书建议其申报补正。

　　企业自查结果显示，原来企业将2006年度的258.59万元的预售收入一直挂在“其他应付款”上，将1159.4万元和468.27万元的预售收入全部积压在销售部门，一直没有送财务部门作销售收入处理。于是，企业补缴了93.31万元的企业所得税。