税局因不能举证证明房地产项目达到清算条件败诉

　　一、典型案例

　　2016年5月，X市地方税务局Y区分局Z税务所作出《土地增值税清算通知书》，认为A公司开发的X项目“已符合清算相关规定”，要求其在接到清算通知之日起90日内办理清算手续。该《土地增值税清算通知书》“附：相关政策条款”中摘录了《土地增值税清算管理规程》第十条第一款第(一)项等规定。

　　2016年9月，Z税务所又作出《责令限期改正通知书》，认为A公司未按期办理土地增值税清算申报及报送纳税材料，依据《税收征收管理法》第六十二条规定，限A公司于2016年9月30日前进行纳税申报并报送纳税资料，改正税务违法行为。

　　A公司不服前述《土地增值税清算通知书》及《责令限期改正通知书》，于2016年10月向Y区地税局申请行政复议。Y区地税局于2016年12月作出《税务行政复议决定书》，维持了《土地增值税清算通知书》及《责令限期改正通知书》。

　　A公司仍不服，诉至Y区法院，请求撤销《土地增值税清算通知书》及《责令限期改正通知书》的决定。

　　二、法院观点

　　法院认为，2016年5月，Z税务所作出《土地增值税清算通知书》，在A公司未于规定期限内办理清算手续的情况下，Z税务所于同年9月作出《责令限期改正通知书》，《土地增值税清算通知书》属于《责令限期改正通知书》的前置程序。《土地增值税清算通知书》上载明的法律依据中包括《土地增值税清算管理规程》，附页中摘录了《土地增值税清算管理规程》第十条第一款第(一)项的规定，故应将该项规定视为《土地增值税清算通知书》援引的法律依据。根据该项规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　然而，Z税务所未提供证据证明X开发项目竣工验收及已转让的房地产建筑面积等情况，Z税务所所仅凭两份预售许可证认定A公司符合土地增值税清算条件，与《清算管理规程》第十条第一款第(一)项不符，属于认定事实不清，主要证据不足，故Z税务所所作出的《责令限改通知书》依法应予撤销。相应的，Y区地税局作出的被诉复议决定中维持《责令限改通知书》的决定亦应予以撤销。

　　三、案例启示

　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第九条、第十条，土增税清算分为纳税人主动清算和税务局要求清算两种情形。

　　对于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的，税务机关必须提出相应的证据。如税务机关举证不能，应当承担不利后果。

　　实践中，纳税人对是否达到清算条件与税务机关产生争议的，应当从以下4个方面与税务机关沟通，提出申辩意见：

　　1、要求税务机关提供相关证据证明纳税人满足四类清算条件之一。税务机关认为纳税人符合第四类要求清算条件的，应当要求税务机关提供省级税务机关发布的文件。

　　2、留存房屋销售情况等相关涉税资料，向税务机关提供，证明已转让比例不足85%，尚未达到清算条件。

　　3、对可售房屋使用情况作出说明，避免税务机关将空置待售房屋错误认定为自用、出租。

　　4、税务机关提供市级或以下税务机关文件要求纳税人清算的，应当积极与税务机关沟通，明确市级机关无权扩大清算条件。