鲁政办发[2021]17号 山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

鲁政办发[2021]17号            2021-11-14

各市人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)精神，大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，经省政府同意，提出以下实施意见。

　　一、因地制宜发展保障性租赁住房

　　(一)坚持因城施策。发展保障性租赁住房要坚持实事求是、因城施策，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底调查，充分尊重各类主体意见，加强市场分析研判，科学确定发展方式和规模。

　　1.济南、青岛等人口净流入的大城市，要以新市民、青年人为重点，以实物保障为主、租赁补贴并重，利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地、非居住存量闲置房屋和新供应国有建设用地等资源，积极扶持专业化规模化住房租赁企业，多点布局带动全域，大力发展保障性租赁住房，努力实现职住平衡。

　　2.淄博、枣庄、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、临沂、聊城等9个省政府确定的城市，要以新就业大学生、进城务工人员为重点，统筹实物和租赁补贴保障方式，结合资源禀赋和需求，合理用好相关土地支持政策，盘活存量资源，稳步发展保障性租赁住房。

　　3.其他城市，要以新就业无房职工、公共服务人员为重点，以租赁补贴为主，盘活市场存量住房，利用非居住存量闲置房屋改建方式，发展保障性租赁住房。对需要利用国办发〔2021〕22号文件中土地支持政策的(通过闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的政策除外)，应逐级报请省政府同意，列入省政府确定的城市后，享受相关土地支持政策。(省住房城乡建设厅、省自然资源厅牵头)

　　二、建立健全保障性租赁住房基础制度

　　(二)明确保障对象范围。重点保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年人等群体，不设收入限制，优先保障新就业、从事基本公共服务的新市民。具体认定标准由各市政府确定。各市住房城乡建设部门负责受理保障性租赁住房申请业务，对符合条件的，纳入当地保障范围。支持符合条件的青年人才申请保障性租赁住房，支持用人单位集中申请。畅通养老保险和住房公积金自主缴纳渠道，为灵活就业人员提供便利服务。保障对象不得同时享受保障性租赁住房实物保障和租赁补贴。(省住房城乡建设厅牵头，省人力资源社会保障厅配合)

　　(三)合理确定租金。保障性租赁住房租金应坚持“可负担、可持续”原则，可通过委托第三方机构，依据享受的各类支持政策逐项目测算，具体租金标准由各市政府确定。保障性租赁住房租金要低于同地段同品质市场租赁住房租金，并向社会公示。保障性租赁住房租金实行动态调整，调整周期不超过2年。(省住房城乡建设厅牵头)

　　(四)严格项目审核认定。保障性租赁住房应坚持保基本原则，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。保障性租赁住房项目投资人、住房租赁企业或运营人(指运营政府闲置住房用作保障性租赁住房的单位)提出认定或退出申请，各市政府组织有关部门联合审查，重点审查建设方式、项目规模、建设资金筹集、质量安全保证措施、运营管理模式、成本收益分析等内容。对项目可行的，出具项目认定书，纳入保障性租赁住房项目库，并办理相关手续，列入国家重大建设项目库。做好政策衔接，对符合认定条件的各类现有租赁住房项目，经申请可纳入保障性租赁住房项目库，出具项目认定书。按程序退出管理的，退出保障性租赁住房项目库，收回项目认定书。保障对象通过领取保障性租赁住房租赁补贴方式租住的市场房源，不认定为保障性租赁住房。保障性租赁住房认定和退出的具体条件由各市政府确定。(省住房城乡建设厅牵头，省发展改革委、省财政厅配合)

　　(五)加强年度计划管理。保障性租赁住房年度计划包括保障性租赁住房拟新筹集数量和保障性租赁住房租赁补贴拟发放数量。每年9月底前，各市住房城乡建设部门会同发展改革、财政和自然资源等部门，依据需求科学确定当地下年度保障性租赁住房计划，经市政府同意后，上报省住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源部门。省住房城乡建设厅会同发展改革、财政和自然资源等部门汇总形成全省年度计划，经省政府同意后，上报国家有关部门，待国家计划下达后向社会公布。列入保障性租赁住房项目库的项目优先列入年度计划。(省住房城乡建设厅牵头，省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅配合)

　　(六)强化质量安全管理。保障性租赁住房应符合集中式租赁住房建设适用标准，实行联合验收。非居住存量房屋改建、改造前应对房屋安全性能进行鉴定，改建、改造方案必须满足安全使用要求。鼓励建设单位投保工程质量潜在缺陷保险。运营管理单位要加强维护，落实消防安全责任制，完善应急预警及处置机制，定期开展消防安全检查。(省住房城乡建设厅、省消防救援总队牵头)

　　(七)加强运营管理。建立健全住房保障管理服务平台，为保障性租赁住房项目建设运营单位和保障对象提供便捷高效服务。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。严格查处违规出租、借保障性租赁住房名义违规经营或骗取优惠政策的行为。(省住房城乡建设厅牵头，省大数据局配合)

　　三、落实落细支持政策

　　(八)落实土地政策。加强国土空间规划和权属管理，各市要科学利用存量资源，选择适当土地供应方式，对纳入年度计划项目实行一地一策，落实相关土地支持政策。(省自然资源厅牵头)

　　(九)加强资金保障。完善常态化财政资金直达机制，强化对资金分配、使用的跟踪监控，确保合规、高效使用补助资金。各市应加强预算资金管理，足额保障列入年度计划的保障性租赁住房租赁补贴资金。(省财政厅牵头)

　　(十)强化金融支持。鼓励银行业金融机构创新金融产品，优化信贷流程，提高审核效率，加大信贷支持力度，积极推动保障性租赁住房基础设施不动产投资信托基金(REITs)试点。(省发展改革委、人民银行济南分行、山东银保监局、省地方金融监管局、青岛银保监局牵头)

　　(十一)落实税费优惠。落实国家税费优惠政策，支持发展保障性租赁住房。对住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房，或者企业事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房，符合规定条件的，落实相应增值税、房产税优惠政策。住房租赁企业有关税收优惠政策按照财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号文件执行。专业化规模化住房租赁企业下调标准、共享信息等事项由住房城乡建设部门会同财政、税务部门共同研究后确定。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。(省财政厅、省税务局、省住房城乡建设厅、青岛市税务局牵头)

　　(十二)加强价格政策支持力度。保障性租赁住房用暖与用水、用电、用气价格均执行居民价格标准，加强价格监督检查，对专营单位不按规定落实优惠政策的违法违规行为，严格依法查处。(省发展改革委、省市场监管局牵头)

　　四、保障措施

　　(十三)明确发展目标。扩大保障性租赁住房供给是完善住房保障体系、补齐住房供应结构短板的重要内容。各市要将发展保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点工作，参照人口普查数据研究城市人口变化情况，分析收入与房价比、房租与房价比，科学确定发展保障性租赁住房的建设目标和政策措施。2021年11月底前，各市要确定“十四五”保障性租赁住房年度建设目标，并向社会公布。(省住房城乡建设厅牵头)

　　(十四)加强组织领导。各市政府是发展保障性租赁住房的责任主体，要建立部门联审联动和协调工作机制，政府负责同志牵头、相关部门协同推进，明确项目认定、监管和支持政策落地等方面的职责分工，形成工作合力。(省住房城乡建设厅牵头)

　　(十五)开展监测评价。省住房城乡建设厅牵头推动保障性租赁住房工作，会同有关部门加强督促协调和业务指导，建立完善监测评价机制并组织实施。(省住房城乡建设厅牵头，省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、人民银行济南分行、省税务局、省地方金融监管局、青岛市税务局配合)

山东省人民政府办公厅

2021年11月14日

　　(此件公开发布)

《山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》解读

　　为贯彻落实国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，日前，省政府办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(以下简称《实施意见》)，现解读如下：

　　一、出台背景和过程

　　党中央、国务院高度重视保障性租赁住房建设。党的十九大报告以及十九大以来的历次中央经济工作会议，都对完善住房保障体系、发展保障性租赁住房提出明确要求。今年的《政府工作报告》进一步提出，要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。为贯彻国家决策部署和省委省政府要求，省住房城乡建设厅会同省发展改革、财政、自然资源、税务等部门，深入调查研究，充分吸收借鉴外省经验做法，结合我省实际，起草形成了《实施意见》，经省政府常务会议审议通过，于11月15日正式印发实施。

　　二、主要内容

　　《实施意见》以大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难为出发点和落脚点，从4个方面提出15条政策措施：

　　(一)坚持因城施策。参考住建部关于合理确定大城市范围的要求，结合我省城市规模和经济发展水平，在分析各市房价收入比、房租房价比等因素的基础上，将全省16市划分为人口净流入大城市、城区人口总数超过100万的城市和其他城市三类，坚持实事求是，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底调查，充分尊重各类主体意见，指导各市因城施策、分类发展，加强市场分析研判，科学确定发展方式、目标规模和实现路径。

　　(二)完善基础制度。一是明确保障对象，不设收入门槛。重点保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年人等群体，优先保障新就业、从事基本公共服务的新市民。二是合理确定租金，实行动态调整。坚持“群众可负担、企业可持续”的原则，由各市政府确定具体租金标准，租金要低于同地段同品质市场租金。同时规定，动态调整周期不超过2年。三是严格项目认定，控制户型面积。《实施意见》要求，保障性租赁住房坚持保基本的原则，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。由各市政府组织有关部门联合审查，项目可行的，出具认定书，纳入项目库，享受相关支持政策;不符合条件的，不予认定，不得纳入项目库。四是加强项目管理，制定年度计划。《实施意见》强调，要加强质量安全管理和运营管理。每年9月底前，各地应依据需求科学确定下年度保障性租赁住房筹集计划，列入保障性租赁住房项目库的项目，优先列入年度计划。

　　(三)落实支持政策。《实施意见》在国家政策基础上，结合我省实际进一步细化了土地、财税、金融等各类支持政策。在土地政策方面，对纳入年度计划的项目实行一地一策;在资金保障方面，完善常态化财政资金直达机制，强化对资金分配、使用的跟踪监控;在金融支持方面，积极推动保障性租赁住房基础设施不动产投资信托基金试点;在税费优惠方面，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费，享受相应增值税、房产税优惠政策;在价格政策方面，除用水、用电、用气执行民用价格外，我省特别明确保障性租赁住房用暖也按民用价格执行。

　　(四)细化保障措施。《实施意见》明确，今年11月底前各地要确定保障性租赁住房“十四五”目标和2022年度计划;《实施意见》要求，各市要成立工作领导小组，统筹推进保障性租赁住房建设，建立部门联审联动和协调工作机制，明确项目认定、监管和支持政策落地等方面的职责分工;省住房城乡建设厅将会同有关部门加强督导，开展监测评价，确保保障性租赁住房建设顺利实施。