“营改增”特殊计算——预征率

征收率：3%；5%（适用于简易计税方法）

【注意】“营改增”新增了5%的征收率。主要与实施简易计税方法的房地产转让、出租有关，也涉及到了个别非房地产项目

预征率：2%；3%；5%（预征率可用于简易计税方法，也可以用于一般计税方法）

一 、预征率的运用

【归纳】

1.一般计税方法异地预缴税款的预征率：

建2；租3；转让5

2.简易计税方法异地预缴税款的预征率：

建3；租5；转让5

3.房地产开发企业一般纳税人

租3；预收3

二 、适用预征率计算预征税款规则

1.常规公式的基本表现为：

一般计税方法的常规预征税额=含税计税销售额/（1+税率）×预征率

简易计税方法的常规预征税款=含税计税销售额/（1+征收率）×预征率

2.“营改增”非房地产企业转让不动产有非常规的预征方法。国家税务总局《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第六条明确规定：

其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

转让 （一般纳税人、小规模纳税人、其他个人以外的纳税人）

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税的规则：

小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房），适用简易计税方法计税，计税规则归纳为：

其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产

（1）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（2）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税税率、征收率及税收管辖

出租（一般纳税人、小规模纳税人、个体工商户、其他个人出租）

一般纳税人出租不动产

小规模纳税人出租不动产

个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

出租住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

出租非住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

【例题1】机构所在地在B市的甲建筑企业是增值税一般纳税人，当月在A市取得含税建筑收入400000元，支付分包款100000元，则甲企业在建筑劳务发生地A市预缴税款是：

甲企业应在A市预缴税款=（400000-100000）÷（1+11%）×2%=5405.41（元）。

【例题2】某房地产企业（销售）的一个房地产开发项目5月收到预收款2000万元，则应在6月的申报期内向主管国税局预缴税款：2000÷（1+11%）×3%=54.05（万元）

【例题3】某房地产企业（销售）的一个房地产开发老项目5月收到预收款2000万元，该企业选择简易计税方法，则应在6月的申报期内向主管国税局预缴税款：2000÷（1+5%）×3%=57.14（万元）