转租使用权资产并基于装修成本收取租金案例解析

　　有的时候交易双方是采用一些非常规的方式进行定价的，如以下案例所示，实质是一个转租业务，不应该由于定价方法的差异，而忽略经济业务。

　　一、案例背景

　　甲企业通过招投标的方式对租赁的房产进行装修改造，在改造期间将该区域的特许经营权授予乙公司，并与乙公司在协议中约定装修改造费用由乙公司承担，装修改造权归甲公司所有。

　　改造结束后，甲企业作为建设单位参与竣工验收和竣工结算审计，甲企业取得装修改造款的所有发票，并向建筑装饰公司支付工程款。甲公司进行了如下会计账务处理：

　　借：应收账款-乙

　　贷：预付账款-建筑装饰公司

　　二、案例解析

　　本案例看似简单，实际仔细研究的话，你会发现，本案例所包含的内容实在不少，远不止那么简单。如果按照甲公司所进行的账务处理，就是乙公司替其支付了装修工程款，并没有完整的将业务记录和反映出来。

　　根据案例，甲公司只是将装修改造期间的部分区域租赁给乙公司使用，而乙公司需要支付的租赁费是装修费的金额。

　　这里我们不去纠结为什么乙公司租赁一块还在改造期的物业还支付这么多的费用。这里我只能说我们不能用常规的视角来看待问题，对某些企业是废弃物的，也恰好是有些企业的存货和主营业务。

　　由于甲公司是租赁的该物业，这会涉及到新租赁准则中的使用权资产的核算，另外，根据案例背景尚不清楚，是初始租赁时的装修还是租赁过程中发生的二次装修。

　　如果是首次装修的话需要核算为使用权资产，这项费用是使租赁资产达到预定用途而发生的，由甲公司承担的费用，发票也是开具给甲公司。如果是后期的二次装修，后续租期不长的，可以简化，考虑使用以前通常使用的长期待摊费用科目。

　　对于甲公司来说，根据案例背景，是改造期间内将租赁标的资产让与乙公司使用，这就是租赁业务，我们常说的二房东。甲公司取得了收入，应该确认租金收入，而且是一项按照期间确认的收入，根据租赁的时间按月确认为其他业务收入，如果是专门经营这类业务的，也可能会计入主营业务收入。

　　该使用权资产为甲公司所控制，不因由于定价方法而对业务实质有影响，即不得由于乙公司支付装修费，而导致甲公司不确认收入，甲公司需向乙公司开具租赁发票并缴纳增值税。

　　所不同的是，对于与甲公司收入相对应的成本这里可能有一定的特殊之处。如果是正常使用中的使用权资产，使用权资产累计折旧根据使用权资产的用途可能会计入销售费用、管理费用、研发费用和制造费用等，当使用权资产用于了转租时，使用权资产累计折旧则应该结转到营业成本，这点与自有房产没有本质的区别。当然具体金额应该按照整体租赁费与转租面积占比计算确定。

　　但，本案例，甲公司所租赁资产正在装修，如果是涉及到原出租方多给予了装修期间，使用权资产没开始折旧，则转租收入没有对应的成本;一般来说，租赁期间固定，不论企业是否使用，随着时间的流逝，租赁期间会减少，并到期，还是需要折旧并结转为成本。