精装房中的家电算不算房地产开发成本

    基本案情
    大连市某房地产开发公司在销售的精装修商品房中，包含了电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具。这部分家电、家具是由装饰公司购买的，其支出费用作为装饰费用全额开具了建筑装饰业发票。

    大连市地税局在对该房地产开发公司进行土地增值税清算时，对这些被“装饰”的家用电器和家具费用应不应该作为开发成本（加计）扣除的问题产生了争议。一种观点认为，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发公司销售的商品房计税收入中，含有转让电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具款，此部分家电、家具的销售价款不属于土地增值税征收范围，不应计入土地增值税计税收入；同时，房地产开发企业支付给装饰公司的家电、家具款，也不应计入开发成本，更不应该加计扣除。另一种观点认为，既然这部分家电、家具的销售价款已经包含在商品房的销售收入中，房地产开发公司从装饰公司取得的是建筑装饰业发票，业务也是真实的，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，应当作为房地产开发企业的开发成本，在进行土地增值税清算时享受加计20%扣除的税收优惠。

    法理分析
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，在土地增值税清算中，“按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除”，是国家对从事房地产开发的纳税人的一项税收优惠。但是如果纳税人将并不属于土地增值税征收范围的电视机、电冰箱、沙发、床等家用电器和家具，通过“装饰”手段达到享受税收优惠的目的，显然是对这项政策的误读。

    在这个案例中，出现争议的关键在于：对这些被“装饰”的家电和家具如何认定的问题。即对电视机、电冰箱、床、沙发等家电和家具，能否认定为建筑装饰工程作业的装饰材料。

    根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）文件和《安装工程与材料划分暂行规定》，很显然电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，都不是建筑装饰工程作业的装饰材料，不能在装饰成本中列支。

    现在我们再看本案例，从表面上看是房地产公司委托装饰公司进行商品房包括购买电器、家具的精装修行为，其实质是经过了“装饰”的一种代购行为，是房地产公司委托装饰公司进行装饰的同时，由装饰公司代购家电、家具的一种代理服务。

    由于这是一种经过了“装饰”的代理服务，加之根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条的规定，“纳税人的营业额应当包括收取的全部价款和价外费用”的规定缴纳了营业税，从而让装饰公司掩盖了其代购的实质。

    由此不难得出结论，房地产公司委托装饰公司进行商品房精装修的费用，不应当包括装饰公司购买电器、家具（包括税金及附加）的金额。因此，对该房地产开发公司取得的由装饰公司开具的建筑装饰业发票，不能全额作为商品房装修费用扣除，应从商品房销售价款和商品房装修费用中同时将该部分剔出。

    政策建议
    近些年来，随着房地产市场的迅猛发展，各种商品房精装修销售已经形成一种趋势，并且装修费用在商品房销售中所占的比重越来越大，购买的家用电器和家具档次越来越高，一些房地产公司往往采取“装饰”手段逃避税收。因此，建议国家取消对“从事房地产开发的纳税人，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除”的税收优惠。