房地产企业56个常见涉税问题

　　一、不计或少计收入

　　1.完工产品未及时结转销售收入。项目已竣工备案或已入住，取得预售收入挂账预收帐款，未结转销售收入。

　　2.预售收入不及时入帐。如计入预收款的定金、售房款计入其他应付款。

　　3.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

　　4.以房产对外投资未视同销售。

　　5.房产售价偏低无正当理由,以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务未按照市场销售价确认收入。

　　6.委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

　　7.银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

　　8.拆迁安置房未视同销售。

　　9.政府返还款、政府奖励款未计入营业外收入。

　　10.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。

　　11.车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。

　　12、将银行按揭款计入短期借款科目,不做为预收款处理。

　　二、将应税收入视为免税收入、不征税收入

　　13.名股实债形式对外投资收取的固定收益作为免税收入，少申报缴纳企业所得税。

　　14.申报的不征税收入(政府部门拨付的款项)不符合政策规定,少缴企业所得税。

　　三、虚增成本

　　15.造价高于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。

　　16.已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

　　17.虚构补充合同,增加工程款。

　　18.通过采用转让地价方式将利润转移到建安公司。

　　19.建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。

　　20.到税务机关代开大额建安发票或者买票，虚列成本。

　　21.园林公司虚开苗木发票,或收购苗木作为自有苗木开具免税发票。

　　22.通过挂靠建筑公司，为自己虚开增值税专用发票，虚增成本。

　　23.虚开“劳务派遣费”发票。

　　24.虚列拆迁补偿费，或未取得税法允许税前列支的凭据。

　　25.利用甲供材多列成本

　　(1)施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。

　　(2)施工合同里注明了只包工不包料,材料由建设方提供,但是建安发票金额却包含了甲供材。

　　四、多转材料成本差异

　　26.釆用计划成本核算原材料的企业，多转材料成本差异，少缴企业所得税。

　　五、多提预提费用

　　27.预提了不允许预提的配套设施建设费,如将园林绿化费做为公共配套设施预提。

　　28.多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额,超过了合同总金额的10%。

　　29.已完工的配套设施不及时进行清算。

　　30.虚设配套设施并预提相关建造费用。

　　六、配套设施成本结转不准确

　　31.将自用、营利性的或产权不属于全体业主的会所、车库、幼儿园、物业用房等配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应单独立核算未单独核算;或虽单独核算成本,但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

　　七、混淆项目，加大先期开发成本

　　32.人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。