税法上对房地产开发企业的开发产品“已经完工”的标准如何界定？

问题：2013年2月，Ａ房地产开发公司把一栋写字楼出包给Ｂ建筑公司承建。7月，Ａ公司将该写字楼预售给大华服装厂，收到预付款300万元，当月按规定计算出预计毛利额30万元，已计入当期应纳税所得额。

9月20日，交付购买方大华服装厂使用。

10月10日，Ａ公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。

10月20日，Ａ公司取得了该写字楼的初始产权证明。

答：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第2条对房地产开发企业开发产品的完工标准作了明确，即符合以下条件之一的，应视为开发产品已经完工：

（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

（2）已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

（3）已取得初始产权证明的开发产品（成本对象）。

Ａ公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应以9月20日为准，而不是10月10日，也不是10月20日。