建筑、房地产企业防控税务风险的9种发票开具策略

　　在“以票控税”的征管体制下，发票是企业发生成本支出的重要税务凭证。基于增值税发票涉及到企业抵扣增值税进项税和企业所得税税前扣除税务风险规避的考虑，建筑、房地产企业必须采用的票据防控策略：依据开票的相关税法规定开具合规合法的票据。

　　（一）房地产企业销售和出租不动产的发票开具策略

　　根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第（四）项和第（五）项的规定，房地产企业销售和出租不动产的发票开具方法如下：

　　1、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

　　2、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

　　（二）房地产企业预收账款和差额计征土地增值税扣除土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）的发票开具

　　1、房地产企业预收账款的发票开具

　　《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第（十一）项规定：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

　　按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。等到房地产公司实际移交开发产品给购房者时，再给购房者开具办理房产证的增值税发票

　　（2）差额计征土地增值税中扣除土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）的发票开具

　　《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此，适用一般计税方法的房地产企业开发的新老项目扣除土地款差额征税情况下适用一般计税方法的增值税一般纳税人，应向购房者全额开具销售不动产的增值税专用（普通）发票。

　　（三）选择简易计税方法的总包扣除分包额的发票开具

　　《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第（二）项规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”基于此规定，使用新系统差额征税开票功能必须同时具备以下两个条件：一是按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税；二是不得全额开具增值税发票。而选择简易计税方法的建筑企业总分包之间的业务，总包必须要向业主或建设方开具全额的增值税发票，因此，选择简易计税方法的建筑企业总分包之间的业务，总包不可以选择差额征税开票新系统功能，总包必须通过正常开票系统全额向向业主或建设方开具全额的增值税发票。

　　（四）建筑企业设备租赁业务中的发票开具

　　1、建筑工程机械租赁公司（一般纳税人）以经营性租赁模式出租机械给建筑施工企业的发票开具策略。

　　财税〔2016〕36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（六）项第4条规定：“以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，可以选择简易计税方法计税”。财税〔2016〕36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十四条规定：“简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。第三十五条规定：“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）。”第十六条规定：“增值税征收率为3%。”由于租赁公司是2013年8月1日开始实施营改增的，因此，根据以上税收政策规定，纯机械租赁模式（经营性租赁机械设备，或干租）的一般纳税人的开票技巧如下：

　　（1）如果机械租赁公司2016年5月1日后，租给建筑企业工地上的设备是2013年8月1日之前购买的，则租赁公司按照3%简易计税方法征收增值税，并给承租方的建筑企业开3%的专票（用于一般计税方法的项目）或普通发票（用于简易计税方法的项目）。

　　(2)如果机械租赁公司2016年5月1日后，租给建筑企业工地上的设备是2013年8月1日之后购买的，则租赁公司按照17%（2016年5月1日-2018年4月30日）、16%（自2018年5月1日-2019年3月31日）、13%（自2019年4月1日-至今）计算征收增值税，并给承租方的建筑企业开具17%（2016年5月1日-2018年4月30日）、16%（自2018年5月1日-2019年3月31日）、13%（自2019年4月1日-至今）的专票（用于一般计税方法的项目）或普通发票（用于简易计税方法的项目）。

　　2、一般纳税人的建筑设备租赁公司出租机械并配备设备操作人员（或称为湿租）的发票开具策略。

　　《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第十六条规定：“纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。”因此，一般纳税人的建筑设备租赁公司出租机械并配备设备操作人员（或称为湿租）的发票开具如下：

　　（1）如果设备承租方的建筑企业从事的项目是一般计税项目，则建筑设备出租方按照11%（2016年5月1日-2018年4月30日）、10%（自2018年5月1日-2019年3月31日）、9%（自2019年4月1日-至今）税率计算征收增值税，给设备承租方的建筑企业开按照11%（2016年5月1日-2018年4月30日）、10%（自2018年5月1日-2019年3月31日）、9%（自2019年4月1日-至今）的增值税专票；

　　(2)如果设备承租方的建筑企业从事的项目是简易计税项目，则建筑设备出租方按照按照11%（2016年5月1日-2018年4月30日）、10%（自2018年5月1日-2019年3月31日）、9%（自2019年4月1日-至今）税率计算征收增值税，给设备承租方的建筑企业开按照11%（2016年5月1日-2018年4月30日）、10%（自2018年5月1日-2019年3月31日）、9%（自2019年4月1日-至今）的增值税普通发票。

　　(五)劳务派遣业务的发票开具方法

　　1、开具劳务派遣发票的相关税法规定

　　《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第（二）项规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”

　　《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第一条第三款的规定，选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

　　《增值税发票开具指南》第收纳章第五节第二条，纳税人提供劳务派遣服务，选择差额纳税的，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。

　　《增值税发票开具指南》第三章第八节第一条纳税人或者税务机关通过增值税发票管理系统中差额征税开票功能开具增值税发票时，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

　　2、劳务派遣发票的开具方法

　　基于以上劳务派遣业务开具劳务派遣发票的税法规定，具有劳务派遣资质的劳务公司，在建筑企业具备使用劳务派遣工的两个必备条件的情况下，劳务派遣公司向建筑企业开具规范、合法的劳务派遣发票的方法归纳如下：

　　第一，开具发票必须遵循的原则：劳务派遣发票的开具必须与劳务派遣协议相匹配。

　　与劳务派遣合同不相匹配的劳务派遣发票，要么是没有真实交易的虚开发票，要么是与开票金额、开票形式与真实的交易不符合，即都是不规范的合法票据。因此，如果劳务派遣发票的开具与劳务派遣协议不相匹配，则建筑企业收到劳务派遣公司开具的劳务派遣发票不可以在企业所得税前扣除。

　　第二，劳务公司（一般纳税人）选择差额征收增值税（简易计税方法）的规范、合法开具劳务派遣发票的方法。

　　如果建筑企业与劳务派遣公司在劳务派遣合同中的“合同价款”条款约定：用工单位（建筑企业）给劳务派遣公司总的劳务派遣费费用（包括劳务派遣公司支付给被派遣者的工资、福利和社保费用）为：×××元（不含增值税），增值税金额为×××元。则劳务派遣公司向建筑企业（用工单位）有两种开票方法：

　　（1）第一种差额征税开票方法：劳务派遣公司通过增值税发票管理系统中差额征税开票功能开具增值税发票，录入向建筑企业收取的含税销售额（总的劳务派遣合同金额）和扣除额（劳务派遣公司支付给被派遣者的工资、福利和社保费用），系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。其中，发票上的“税额”为：（总的劳务派遣合同金额—劳务派遣公司支付给被派遣者的工资、福利和社保费用）÷（1+5%）×5%，“不含税金额”为：总的劳务派遣合同金额÷（1+5%）。

　　（2）第二种差额征税开票方法：劳务派遣公司通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,开具增值税发票。向建筑企业收取含增值税金额的（总劳务派遣合同金额—劳务派遣公司支付给被派遣者的工资、福利和社保费用）给建筑企业开具5%的增值税专用发票，劳务派遣公司支付给被派遣者的工资、福利和社保费用给建筑企业开具5%的增值税普通发票。

　　第三，如果建筑企业与劳务派遣公司在劳务派遣合同中的“合同价款”条款分别约定：用工单位（建筑企业）给劳务派遣公司支付手续费用、管理费为：×××元（不含增值税），增值税金额为×××元。用工单位（劳务派遣公司）直接支付给被派遣劳动者的工资、福利和社保费用为：×××元（不含增值税），增值税金额为×××元。则劳务派遣公司通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以向建筑企业收取的劳务派遣管理费、手续费依6%的税率全额开具增值税专用发票。

　　第四，如果劳务派遣公司（一般纳税人）选择一般计税方法征税，且建筑企业与劳务派遣公司在劳务派遣合同中的“合同价款”条款约定：用工单位（建筑企业）给劳务派遣公司总的劳务派遣费费用（包括劳务派遣公司支付给被派遣者的工资、福利和社保费用）为：×××元（不含增值税），增值税金额为×××元。则劳务公司通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用依6%的税率全额开具增值税专用发票。

　　（六）建筑企业包工包料业务的发票开具策略

　　根据财税〔2016〕36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条、国家税务总局2017年公告第11号第一条，国家税务总局2018年公告第42号第六条的规定，建筑企业包工包料业务的发票开具方法如下：

　　1、建筑企业销售外购的建筑材料并提供建筑劳务的发票开具策略。

　　如果建筑企业与发包方签订一份建筑施工合同，将材料款和建筑劳务款一起含在合同价里面，在合同中的“合同价款”条款中约定：不含增值税金额的合同金额为×××元，增值税金额为×××元。则建筑企业将外购的材料和建筑劳务一起按照9%税率计征增值税，向发包方开具9%的增值税发票。

　　2、建筑企业销售外购的建筑设备的同时并提供建筑安装劳务的发票开具策略。

　　如果建筑企业与发包方签订一份包工包料的建筑施工合同，将设备价款、建筑安装劳务价款在建筑施工合同中的“合同价款”条款中分别载明：不含增值税金额的设备合同金额为×××元，设备增值税金额为×××元；不含增值税金额的安装劳务合同金额为×××元，安装劳务增值税金额为×××元。则发票开具方法有两种：

　　第一，如果建筑企业按照兼营行为分别核算机器设备和安装服务的销售额，则机器设备销售额按照13%计征增值税，安装服务既可以按照3%计征增值税（发包方同意的情况下），也可以按照9%计征增值税（发包方不同意的情况下）。

　　第二，如果没有按照兼营行为分别核算机器设备和安装服务的销售额，则机器设备销售额和安装服务销售额一起按照13%计征增值税，建筑安装企业向发包方将机器设备和安装服务的销售额一起开具13%的增值税专用（普通）发票。

　　3、建筑企业销售自产建筑材料并提供建筑安装劳务的发票开具策略。

　　第一，如果销售自产建筑材料的建筑企业与发包方签订一份包工包料施工合同，将材料销售额，建筑劳务销售额在合同中的“合同价”条款中分别约定：不含增值税金额的材料价款的合同金额为×××元，材料价款的增值税金额为×××元；不含增值税金额的建筑劳务款的合同金额为×××元，建筑劳务款的增值税金额为×××元。则建筑企业向发包方开具发票的策略如下：材料销售额部分，建筑企业向发包方开具13%的增值税专用（普通）发票，建筑服务销售额部分，建筑企业向发包方开具9%的的增值税专用（普通）发票。

　　第二，如果销售自产建筑材料的建筑企业与发包方签订二份合同：一份建筑材料销售合同，一份建筑施工服务合同。建筑材料销售合同的“合同价”条款约定：不含增值税金额的合同金额为×××元，增值税金额为×××元；建筑施工服务合同的“合同价”条款约定：不含增值税金额的合同金额为×××元，增值税金额为×××元。则建筑企业向发包方开具发票的策略如下：

　　材料销售合同的发票开具策略：建筑企业向发包方开具13%的增值税专用（普通）发票；

　　建筑施工服务合同的发票开具策略：建筑企业向发包方开具3%的增值税专用（普通）发票（发包方同意建筑企业提供建筑服务选简易计税的情况下））或开9%的的增值税专用（普通）发票（发包方不同意建筑企业提供建筑服务选简易计税的情况下）。

　　4、建筑企业销售自产建筑设备的同时并提供建筑安装劳务的发票开具策略。

　　第一，如果销售自产的冷暖系统、电梯和机电设备等机器设备的建筑企业与发包方签订一份包工包料施工合同，将材料销售额，建筑劳务销售额在合同中的“合同价”条款中分别约定：不含增值税金额的设备价款的合同金额为×××元，设备价款的增值税金额为×××元；不含增值税金额的安装劳务款的合同金额为×××元，安装劳务款的增值税金额为×××元。则建筑企业向发包方开具发票的策略如下：机器设备价款部分，建筑企业向发包方开具13%的增值税专用（普通）发票，安装服务销售额部分，建筑企业向发包方开具9%的增值税专用（普通）发票。

　　第二，如果销售自产的冷暖系统、电梯和机电设备等机器设备的建筑企业与发包方签订二份合同：一份设备销售合同，一份安装服务合同。设备销售合同的“合同价”条款约定：不含增值税金额的合同金额为×××元，增值税金额为×××元；建筑安装服务合同的“合同价”条款约定：不含增值税金额的合同金额为×××元，增值税金额为×××元。则建筑企业向发包方开具发票的策略如下：

　　机器设备销售合同的发票开具策略：建筑企业向发包方开具13%的增值税专用（普通）发票；

　　建筑安装服务合同的发票开具策略：建筑企业向发包方开具3%的增值税专用（普通）发票（发包方同意建筑企业提供建筑服务选简易计税的情况下））或开9%的的增值税专用（普通）发票（发包方不同意建筑企业提供建筑服务选简易计税的情况下）。

　　（七）运输费用发票的开具策略

　　根据《增值税发票开具指南》第三章第二节第一条“备注栏内容填写”的规定，纳税人提供货物运输服务，使用增值税专用发票和增值税普通发票，开具发票时应将起运地、到达地、车种车号以及运输货物信息等内容填写在发票备注栏中，如内容较多可另附清单。

　　（八）建筑企业总承包、专业承包方向房地产企业开具发票的策略

　　根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第五条的规定，营改增后，建筑企业总承包、专业承包方向房地产企业开具发票时，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　（九）建筑总公司中标，分公司施工的发票开具策略

　　根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第二条的规定，如果建筑企业总公司中标的工程，交给分公司施工，工程所在地税务局必须要求分公司在工程所在地独立纳税，将增值税和企业所得税全部留在工程所在地税务局，则发票开具策略如下：

　　第一步：建筑企业总公司与发包方签订建筑施工总承包合同；

　　第二步：建筑企业总公司以内部授权或者三方协议等方式，明确以下三点：一是授权分公司为发包方提供建筑服务；二是由分公司直接与发包方结算工程款的；三是由分公司缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业总承包方不缴纳增值税。

　　第三步：建筑企业总公司的分公司向发包方开具增值税发票，且在发票的“备注栏”注明：建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

　　第四步：发包方可凭实际提供建筑服务的分公司纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。