济政办发[2005]14号 济南市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的通知

济南市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的通知

济政办发〔2005〕14号          2005-05-31

各县(市)、区人民政府,市政府各部门:

　　为进一步加强对房地产市场的宏观调控,改善住房供应结构,完善住房保障体系,切实稳定住房价格,促进房地产业持续健康发展,根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号)要求,结合我市实际,现就有关问题通知如下:

　　一、充分认识加强房地产市场调控的重要意义,全面落实各项调控政策

　　加强房地产市场宏观调控,切实稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展,事关人民群众的切身利益和经济社会发展全局。要从实践三个代表重要思想的高度,认真贯彻落实国务院的指示精神,把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来,统一到中央加强宏观调控、稳定住房价格的决策和部署上来,统一到树立和落实科学的发展观和正确的政绩观上来,增强全局意识、责任意识和防范意识,按照国家宏观调控的总体要求,紧密结合实际,采取有效措施,切实把国家和省各项调控政策落到实处,促进我市房地产市场健康运行,为保持国民经济快速协调发展,构建社会主义和谐济南作出积极贡献。

　　二、加大规划调控力度,引导房地产业健康发展

　　要加快编制济南市房地产业“十一五”发展规划,并适时向社会公布。在严格执行城市总体规划的前提下,调整、优化居住用地布局和结构。适当提高住宅小区建筑容积率,增加中、高层住宅建设比例,从严控制低密度住宅建设,提高土地利用效率。建筑设计方案审批,要严格控制经济适用住房和中低价位普通商品住房的套型面积,中低价位普通商品住房项目单套建筑面积控制在144平方米以下,容积率控制在1.0以上。套型标准不符合规定的,规划、建设、房管等相关部门不予办理规划许可、施工许可、预售许可、产权登记等审批手续。加强开发项目规划许可监管,对2年内未开工的住宅项目,要根据城市环境要求和基础设施变化情况,再次进行规划审查,对不符合新要求的,坚决予以撤销。要按照年度计划落实经济适用房和重点工程拆迁安置用房项目的选址定点。

　　三、调整土地供给结构,增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应

　　在严格执行土地利用总体规划和年度计划的前提下,根据房地产市场变化情况,适时调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间。停止别墅类用地供应,严格控制高档住房用地供应,近期着力增加中低价位普通商品住房(含安置用房)和经济适用住房建设用地供应量。对已纳入储备拟“招拍挂”出让的住宅用地,完善相关政策,重点支持中低价位普通商品住房建设。土地供应前,规划部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地率等规划设计条件,建设主管部门会同其他部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,作为土地出让前置条件,明确写入“招拍挂”出让公告、文件。要严格土地转让管理,对不符合法律、法规规定条件的房地产开发项目用地,严禁转让,依法制止“炒买炒卖”土地行为。严格执行《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,加大对闲置土地的清查处理力度。

　　四、改善住房供应结构,增加住房有效供给

　　要大力调整住房供应结构,着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应。计划2005年开工在建经济适用住房58万平方米,竣工20万平方米;2006年开工在建经济适用住房100万平方米,竣工60万平方米。今明两年,组织建设200万平方米重点工程拆迁安置用房,专项用于安置基础设施、公益设施建设涉及的拆迁居民。要尽快出台济南市经济适用住房管理办法,严格落实经济适用住房项目招投标制度,加强经济适用住房建设管理,切实降低开发建设成本。市物价、国土资源、房管等有关部门,要按照规定核定经济适用住房价格,并监督执行。开发建设单位必须严格按照规定程序,将经济适用住房公开销售给符合条件的群体,并自觉接受有关职能部门的监督和管理。严格经济适用住房上市交易管理。在限制交易期限内,因户口迁移、出国定居等特殊原因确需出售经济适用住房的,经批准后,按照规定程序以评估价格公开销售给符合规定条件的申请家庭。严禁任何组织、个人以任何名义或手段通过经济适用住房谋取不当利益,严厉打击各类炒买炒卖行为。中低价位普通商品住房土地出让,要在完善相关政策的基础上,将住房销售限价等控制性指标载入土地使用权出让合同一并执行。继续搞活住房二级市场,着力建立公开、公平、规范的住房二级市场体系,完善廉租住房制度,促进存量房产资源优化配置,适应居民住房梯级消费需求。

　　五、落实住房转让环节税收政策,合理引导住房建设与消费

　　要运用税收等经济手段,加强对投机性和投资性购房等房地产交易行为的管理和调控。自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。济南市享受优惠政策普通住房标准为:住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。要加强税收征收管理,对不符合享受优惠政策规定的住房,一律不得给予税收优惠。房地产管理等部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管。具体办法由税务部门根据国家政策制定。

　　六、加强住房公积金管理,防范住房信贷风险

　　认真搞好住房公积金归集工作。依法强化住房公积金归集力度,提高归集率,进一步扩大住房公积金制度覆盖面。提高住房公积金贷款使用效率。在保证资金安全的前提下,努力简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限、改进服务,积极发展住房公积金委托贷款业务,提高住房公积金个人贷款使用率,支持居民解决住房困难、改善居住条件。根据我市住房价格水平,参照商业性个人住房贷款有关规定,合理确定住房公积金贷款额度、还款期限,提供多种适用的还款方式供贷款人选择。加强住房公积金风险防范。进一步完善风险控制机制,加强贷款风险管理,尽快清理收回逾期贷款,保证资金安全,努力实现住房公积金的保值增值。

　　七、加强房地产交易监管,规范房地产市场秩序

　　开发企业在取得预售许可证之前,不得以任何方式进行销售,不得接受购房者的认购,不得以任何形式收取定金(订金)和预付款。取得预售许可证后,要以实名制预售,认购时购房者或其代理人必须持购房者的有效身份证明,未提供有效身份证明的,开发企业不得接受其认购。全面推行国家工商总局和建设部制订的《商品房买卖合同示范文本》。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续。逐步推行商品房预销售合同网上即时备案制度,提高商品房交易信息透明度,防止私下交易行为。要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,依法严肃查处违法违规销售行为。对违法、非法拆迁;虚构买卖合同、囤积房源;发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价;不执行明码标价规定,误导消费者;炒买炒卖预售商品房;为未竣工的商品住房转让提供方便以及不履行开竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为,集中时间开展专项整治活动。对各种违法违规开发经营行为,一经查实,依法予以严惩,并作为不良记录,载入房地产企业信用档案;情节严重、性质恶劣的,要坚决清除出房地产市场。

　　八、加强房地产市场监测,正确引导居民住房消费

　　建立住房建设新闻发言人制度,定期通过电视、报纸、网络等媒体,披露土地供应、各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划以及住房价格涨落等相关信息。建立房地产市场信息系统和预警预报体系,全面、准确、及时掌握房地产市场状况和运行态势。应用网络信息技术,开通商品房预销售合同网上备案系统,逐步推行网上售房。要大力宣传相关法律、法规和政策规定,增强广大人民群众自我保护能力,从源头上减少纠纷和矛盾,稳定市场心理预期,促进市场理性发展。

　　九、加强组织领导,抓好贯彻落实

　　建立有关部门参加的房地产市场调控联席会议制度,负责协调解决工作中的重大问题,开展相关业务指导和督促检查。各部门要各司其责,密切配合,尽快制订具体措施,将国家调控住房供求和稳定住房价格的各项政策落到实处。各县(市)区要切实加强对稳定住房价格工作的领导,明确分工,落实责任,综合协调,加强督查。对住房价格上涨过快,控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的,要严肃追究责任。

济南市人民政府办公厅

二OO五年五月三十一日