关于房产税原值如何确定的问题

问题: 根据国家有关会计制度、企业会计准则的规定，企业外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，其中：房屋建筑物应计入固定资产，土地使用权应计入无形资产。根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”因而，如果企业根据会计制度、会计准则的规定，以第三方独立中介机构评估报告为依据，将外购土地及建筑物分别列入“固定资产-房屋建筑物”、“无形资产—土地使用权”核算，则在计算缴纳房产税时的房产原值是否是以“固定资产-房屋建筑物”为计税依据，而不需将“无形资产—土地使用权”部分计入房产原值计算缴纳房产税？

附：财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知    财税[2008]152号  2008.12.18

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：
  一、关于房产原值如何确定的问题
  对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十五条同时废止。
  二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题
  公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。
  三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题
  纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
  四、本通知自 2009年1月1日起执行。

附：国家税务总局纳税服务司网上答复（2009年03月23日）
根据会计制度的规定、企业取得的土地使用权计入无形资产，请问企业在计算缴纳房产税时是否还需将此部分计入房产原值计税？ 
  
答：根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
因而，如果企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。 

附：新企业会计准则规定

《新会计准则第6号——无形资产》应用指南中规定“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本”。根据该规定，除非是房地产开发企业或改变土地使用权用途用于赚取租金或资本增值，否则土地使用权价值均单独核算。因而，在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。

江苏省地方税务局发布、南京市地方税务局起草的问题解答

        问：我公司通过拍卖取得一块工业用地，自行建造办公楼和厂房，会计核算时将土地使用权单独作为无形资产进行管理，请问缴纳房产税时如何确认房产原值？

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　新企业会计准则明确规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。即企业购买或自行开发的房地产成本不包括其土地使用权。

　　《小企业会计制度》规定：购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关的在建工程。

　　《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

　　因此，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》的企业，其土地价值应当计入房产原值缴纳房产税；执行新会计准则的企业，其土地价值不计入房产原值缴纳房产税。

       中国财税浪子王骏：
        纳税人执行的会计制度不同，导致计算房产税的计税基础不同，从而产生同样的房子交不同的房产税的不公平情形。这确实是一种不公平，但是这种不公平是因为立法造成的，不能将这种不公平毫无原则地转嫁给执行企业会计准则的企业。在不少地区，房产税问题上依然存在潜规则，值得我们深思。