赣财法[2009]74号 江西省财政厅关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知

　　(二)制定工作方案

　　按照财政部 国家税务总局要求，结合我省实际，制定《江西省应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作方案》，试点单位要根据本地实际情况制定具体操作方案。

　　(三)建立评税技术标准及选取评税软件

　　1、建立本地区评税技术标准。调查分析本地区房地产

　　市场及影响房地产价格的因素。具体包括：本地区房地产市场的状况;房地产分布的特点与规律;房地产价值在不同区域间呈现差异性的原因：土地定级情况、基准地价及修正系数等。根据调查情况，分析本地房地产市场价格水平和价格影响因素，制定本地区的评税技术标准。

　　2、选择通用评税软件并实施本地化修改。

　　国家税务总局将提供通用软件清单，试点单位要按照本地区的评税技术标准，从中选择适用的软件系统。并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产征收征管工作情况，对通用软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。

　　第二阶段：税源数据采集管理

　　(一) 组织人员培训

　　按照计划分批次组织开展各类业务培训， 一是举办地税干部房地产税收政策和相关业务知识的培训班，增强地税干部全力投入评税工作的自觉性，掌握税源数据采集口径和办法;二是根据试点进展情况不定期举办房地产评估等相关知识培训班，为房地产税制改革储备人才，可聘请大学教授、估价师、造价师等业内知名专家授课，对房地产估价等相关知识进行讲解。

　　(二)数据与资料的采集

　　根据房地产评税的要求，实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式，采集数据，建立数据信息库。以满足评税的需要。数据信息库应考虑今后房地产税制改革的需要。

　　房地产评税数据采集的主要途径为从相关部门批量取得数据和地税机关直接向纳税人调查取得。同时，对于调查对象拥有多宗房地产的，应取得每宗房地产的相关资料。

　　1.确定并印制表格。根据所选用的评税方法确定需要收集的数据项目，按类别编制表格，并附填表说明。

　　2.表格应按顺序编号，发放后应全部收回，对未收回的表格应查明原因并重新采集有关数据。

　　3.采集对象及资料要求

　　(1)采集对象：城区范围内的各种经济类型的企业、个体工商业户、营利性的事业单位及城区居民个人拥有或使用的房地产。

　　(2)主要数据项目：

　　①国内生产总值、财政收入、税收收入、相关税种收入、相关收费情况。

　　②房地产的实物、权益、区位和市场情况的数据及资料：

　　实物情况：土地坐落、面积、形状、四至、容积率、平整程度、基础设施完备程度、利用现状等;房屋的面积、朝向、层数和高度、结构、设备、装修、格局、用途、产权状况、建成年份、新旧程度、附属设施的情况等。

　　权益情况：土地使用权人、房屋所有人。

　　区位情况：房地产的周边环境情况，如繁华程度、交通状况、环境状况和公共设施完备程度等。

　　市场情况：房地产的市场供求情况，各类房地产的市场价格。

　　(3)数据资料的审核。数据资料的审核是指在数据资料采集、录入与汇总分析过程中，对原始的数据资料进行认真的审查与核实的工作过程。审核工作要从“客观、准确、完整”的原则出发，建立工作责任制和考核奖惩制，税收管理员要做到采集与初审同步，上报试点实施工作组审核通过后，按户(次)计算奖励。审核应注重如下四个方面：①真实性：主要审核资料来源的真实性和可靠性。数据和资料原则上应来源于房地产管理部门的房屋所有权、国有土地使用权等权属登记或发证资料(对尚未办理权属登记的房地产，应根据实际情况收集相关数据和资料);政府公布的土地基准地价和房屋建安造价标准;房地产市场中真实发生的交易、收益、成本、费用等数据和资料。数据资料不能失真，更不能无根据地杜撰。②标准性：审核每项数据资料是否按统一的数据口径和标准收集，数据分类是否符合要求。③准确性：审核数据资料的合理性和逻辑性。需要经过计算得出的数据，计算方法有无差错，计算结果是否准确。④完整性：审核数据资料是否按调查的要求采集齐全或填报清楚，有无遗漏。

　　(三)数据录入。数据录入采取集中录入的方式。为避免人工录入的差错，采用一录一验的方式进行数据录入，以检验数据录入的准确性。

　　第三阶段：开展评税和数据分析

　　(一)评税方法

　　核定房地产交易环节计税价格主要采用市场法，对交易量较少的房地产也可考虑用成本法。市场法是通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值的方法。

　　运用市场比较法评税的基本步骤是：

　　1、收集和分析市场销售数据和资料;

　　2、选择适当的比较单位;

　　3、建立价格比较基准;

　　4、对评税房地产的相关数据做出合理的修正;

　　5、计算房地产评税值。

　　(二)开展评税

　　按照国家税务总局数据分析方案的规定，将房地产评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税率、税负等变化情况。其基本步骤是：

　　1、评税指标的维护和公式的确定及测试;

　　2、计算评估值。根据采集的税源数据和确定的评税方法、指标体系和公式等，运用房地产评税系统，由计算机生成评税值;

　　3、计算或确定计税价值比率(暂统一按70%);

　　4、计算计税价值，计税价值=评税值×计税价值比率;

　　5、确定或测算税率;

　　6、计算应纳税额，应纳税额=计税价值×税率。

　　(三)数据分析

　　在评税的基础上，进行全部和分类数据汇总及分析后，应围绕模拟评税的房地产评税值及在各行业间、各经济性质企业间和区域间分布的客观性、合理性;评税的税负及在各行业间、各经济性质企业间和区域间的差别及其客观性、合理性;采用不同的评税方法所产生的模拟评税结果的差异及其合理性等内容，对汇总的数据进行验证，验证后发现的问题，应从数据采集、数据分类、指标体系、系数设置、公式确定以及实际计算等环节查找原因，进行相应的修正调整后，再重新进行评税与汇总分析，模拟的税款与现行的征收税款进行比较，直至评税的结果基本达到客观、公正，并完成房地产评税数据分析报告。

　　(四)计税价格核定效果检验

　　1、设置检测指标。选择能够对核定软件的评估结果进行量化评价和分析的检测指标，如纳税人对于核定结果的投诉量，核定结果与市场交易价格的偏离值等。

　　2、采集标准数据。采集房地产成交案例作为检测的标准数据，可以根据本地情况确定数据采集量。

　　3、检测核定结果。根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于核定结果的投诉量和个案的调整数量，确定核定模块的适用性;根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。检测标准：纳税人的正式投诉量不超过核定房地产总量的10%，核定价格不低于同地段、同类别房地产市场价格(售价)的20%。

　　第四阶段：做好总结工作

　　根据财政部和国家税务总局的要求，认真开展应用房地产评税技术核定房地产交易环节价格工作，做好试点工作总结，按规定报送相关资料。并开展对评税试点运行工作的验收，适时全面推广实施。

　　六、建立评税结果争议处理机制

　　按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议处理机制。

　　(一)履行事前告知程序。在纳税人申报前，向纳税人告知虚假申报应承担的法律责任及相应处罚标准。

　　(二)建立争议处理机制。因纳税人对核定价格持有异议而引发争议的，应根据本地情况探索解决办法，并形成长期机制。如可由领导小组或实施小组制定具有资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格;也可由征收机关成立争议处理小组，派专人(两人以上)实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机核定价格，酌情确定计税价格;或者可以从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等。