物业管理公司常见的涉税疑难问题

随着房地产行业的发展，物业管理作为其在消费领域延续而壮大起来的新兴行业，在现代社会中扮演的角色也越来越重要。随着城市各类住宅地产物业管理覆盖面的加大，更多的企事业单位、家庭和个人的生活都与物业管理密不可分，物业行业已成为社会各界人士关注的焦点。以下是物业管理公司常见的四个税收疑难问题。

一、营业税“差额扣除”有限制

城郊某物业管理公司从开发商手里承租了一栋商务楼，按每月50万元支付租金，然后装修分割成不同大小的面积租给不同的商户，每月共收取80万元租金。因该公司会计错误地认为其营业收入为与物业管理有关的全部收入减去房屋租金的价款后的余额为营业收入，按照30万元作为营业计税依据缴纳了营业税。税务人员在得知情况后及时告知其关于物业公司差额纳税的规定，并要求其就该项业务补缴营业税。

税务人员解释，根据《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第十九项的规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。税务人员指出，这里的代收水、电、燃气、房屋租金行为是指统一收取，统一支付给收费单位的一种代收代缴行为，实际上属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，仅就其从中收取的手续费征收营业税，因此，该项代收费用可以按实际发生额从取得的总收入中扣除。而案例中该物业公司从开发商手中承租房产，再转租给其他商户，属于营业税“服务业”科目中的“租赁”业务，应按照“租赁业”税目全额计征营业税。通过税务人员的辅导，该物业公司最后补缴了营业税及其附加共计28,000元。

税务人员提醒纳税人，物业管理单位不是所有的业务收入都可以差额纳税，应区分不同种类业务收入，按营业税相应适用税目税率计算缴纳营业税。

二、“服务外包”应全额缴税

杭州某家大型物业服务企业的财务人员李小姐到地税机关咨询税收政策，原来该企业由于负责的物业小区较多，现有工作人员无法满足物业服务的人员需要，准备将部分小区的保洁卫生等工作分包给其他专业的保洁公司完成，并从收取的物业管理费中支付部分款项给其他专业保洁公司。那么物业公司能否按照扣除这一费用后的余额差额缴纳营业税呢?

税务机关解释说：根据《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第十九项的规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

因此，物业服务企业外包保洁业务，由于不属于上述文件规定的扣除项目，应当按照取得的物业费收入全额缴纳营业税，不得扣除支付给其他保洁公司的费用。

三、缴纳社保才能减免税

南京某物业公司新招募了一些退伍士兵做高档住宅区的保安，根据国家鼓励和推动就业出台的多项促进就业的优惠政策，企业吸纳的退役士兵，按规定缴纳社保、到税务局办理相关备案手续后可享受税收减免。该公司涉及职工缴纳基本医疗保险和基本养老保险，这两块保险缴费标准到底怎么算，又有什么区别呢?小李来到辖区地税机关咨询最新的社保费缴费政策，税政法规科的小陈热情接待了他，并详细地介绍了目前社会保险费的相关政策。

税务人员解释：“基本养老保险根据宁政发[2009]193号《南京市企业职工基本养老保险市级统筹实施意见》，市本级用人单位缴费比例从2011年1月1日起调整为20%，根据江苏省人民政府令第36号《江苏省企业职工基本养老保险规定》，参保人员按照本人缴费工资的8%缴费，由用人单位代扣代缴。而基本医疗保险与基本养老保险相似但费率有所差别，单位缴费比例为9%，职工个人缴费比例为2%。所以对于小李所在的物业公司，在计算基本养老保险和医疗保险时要注意区分。”小李听完豁然开朗，“过去一直没弄明白社保费的数字是怎么算出来的，这下全明白了，我们将按照规定足额缴纳社保费，并办理税收减免手续。”

四、“财政补贴”免税有讲究

某物业管理公司的财务人员徐先生到地税机关咨询税收政策，该企业由于招用大量的失业人员，取得了政府部门给予的“用工补贴”，问地税机关“用工补贴”能否减免企业所得税?

辖区地方税务局的税务人员结合物业企业的实际情况，对相关税收政策进行了讲解。根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)第一条的规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

因此，若物业服务企业取得的“用工补贴”等财政性资金，同时符合上述条件的，可以作为不征税收入，在计算企业所得税应纳税所得额时从收入总额中减除;否则，应当依法计算缴纳企业所得税。