新会计准则对房地产业的影响

　　一、新准则引入了公允价值计量模式

　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》引入了公允价值计量模式。新准则规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量，应当同时满足下列条件：1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　公允计价模式的引入改变了过去以“历史成本”为主要依据的计价基础。新准则的这一重大变化对房地产业的投资者及房地产开发企业都有重大意义。

　　（一）公允价值模式的应用有利于投资者利益的实现。首先，一般情况下，房地产的公允价值大致为其市场价值，而国际会计准则要求企业经常组织专业评估人士对资产进行评估，从而有助于投资者了解企业资产的真实价值；其次，固定资产按评估价值计提折旧能够体现企业真实的经营水平，可以帮助企业管理者做出正确决策；最后，目前房地产的计量几乎都是以历史成本为基础的，远小于其公允价值，新准则引入公允价值计量模式所产生的账面利润，有利于投资者特别是权益投资者利益的实现。

　　（二）公允价值模式的应用可以提高企业融资能力。1．资产规模的大小是影响企业融资能力的重要因素，公允价值计量模式的引入将极大的提高被低估的投资性房地产的账面价值，扩大企业的总资产规模，从而扩大银行等金融机构对企业的借贷规模。2．公允计价使得企业的资产增值信息更加透明，有利于投资者正确衡量企业风险与发展前景，从而有利于企业在资本市场上的再融资，降低资金成本。3．公允计价是与国际准则接轨的计量模式，这在一定程度上方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值，从而吸引国际投资者，利于企业利用国际资本市场。

　　当然公允价值计量模式的应用也存在很多问题，由于公允价值的评价存在很大不确定性，企业有可能会利用这一点人为操纵企业利润。新准则规定应用公允价值模式计量的前提是公允价值能够持续可靠取得，但这个条件不够具体，操作起来有一定困难，因此，在公允计价的具体实施中，必须谨慎，保证其公平、有效。

　　二、新准则扩大了资本化范围

　　《企业会计准则第17号——借款费用》规定，借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的应当予以资本化。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。同时规定，借款费用必须同时满足下列条件的，才能开始资本化：1．资产支出已经发生；2．借款费用已经发生；3．为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

　　按新准则规定，符合资本化条件的资产范围与原先相比有所改变。一方面，“需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态”的资产符合资本化条件。对房地产开发企业而言，开发资金金额巨大且回收期比较长，如果开发阶段的借款费用支出满足这一条件，则可以进行资本化处理，从而减少计入损益的财务费用，使房地产企业的当前年度的会计利润得以上升，这有利于提升企业盈利能力，利用资本市场的融资便利；另一方面，可资本化资产的三个必要条件是：“资产支出已经发生，借款费用已经发生，为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”，从而长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再进行资本化，而是计入财务费用，这又给房地产企业的当期利润带来负面影响。

　　另外，同公允价值计量的不确定性相似，新准则“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”的判断尚存一定难度，同样可以成为房地产开发企业调节利润的手段。

　　三、新准则对会计核算的影响

　　新准则对不同类型的房地产作了明细规定：投资性房地产由第3号准则规范，代建的房地产由第15号准则规范，自用房地产通过固定资产准则规范，而作为存货的房地产则通过存货准则进行规范。财政部颁布的《关于执行和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知中对房地产开发企业出租的开发产品也单独解释过，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目；企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，在资产负债表的“存货”项目内列示；以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

　　新准则的规定有利于会计核算和财务报表的规范，从而使财务报表可以更详细、客观地反映企业财务状况、经营成果和现金流量等会计信息，从而提高了会计信息的有用性，便于报表的使用者利用会计信息。

　　但是，新准则要求会计核算时首先分类确认不同类型的房地产，再按规定分类处理，从使企业会计核算的工作量大大增加，使财务人员素质要求提高。同时，企业的财务报表中的分类处理，影响了企业资产结构的组成、相关财务比率的计算及前后期财务数据的可比性。

　　四、新准则规范了投资性房地产的信息披露

　　新准则规定，房地产企业应当在附注中披露下列信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式；成本模式下的折旧或摊销以及减值准备的计提情况；公允价值模式下公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响及当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

　　新准则规定将投资性房地产从原来的固定资产中分离出来，并且需要单独披露其种类、金额和计量模式，还有两种计量模式下的详细信息。新准则下的财务报告相当于一份详细的调查报告，信息披露更加规范、详细，从而使投资者能够更加真实地获得企业信息，进而做出准确的投资决策；企业管理者更好利用财务报告信息，做出正确的管理决策；企业信息披露更加透明，利用资本市场上的融资便利。

　　五、对房地产业的其他影响

　　（一）新存货准则取消了后进先出法，以先进先出法、加权平均法或个别计价法确定发出存货的实际成本，这一做法与国际会计准则相一致。对建造周期较长的房地产开发企业的真实盈利将产生一定影响，在原材料价格上升时，期末存货按照较早期间的单位成本计价，会使资产负债表不能真实反映财务状况，采用先进先出法能更准确地反映公司的开发成本及长期经营情况。

　　（二）债务重组方面，新的会计准则的规定与以往准则不同，原先因债权人让步而导致债务人豁免或者减少偿还的负债所得计入资本公积，不确认损益。新准则下债务重组收益计入营业外收入，将重组债务的账面价值与公允价值之差额计入当期损益。这对无力偿还债务的房地产企业来说，其一旦获得债务豁免，重组年度的利润将会大幅上升。

　　（三）减值准备计提，旧准则规定，计提减值损失的资产在资产价值恢复时，资产减值损失可以转回。而新准则规定：资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回，而应计入资本公积，这对防止上市房地产企业调增利润有一定作用。旧准则下，公司盈利上升时，会多计提跌价准备，盈利下滑，再将跌价准备转回；新的资产减值准则实施后，计提的固定资产、无形资产和长期投资减值准备在以后会计期间不得转回。因此，房地产开发企业计提减值准备时必须谨慎，不得计入损益。

　　新准则的实施，既有助于提高会计人员的职业判断力，又有助于保证会计信息的公开透明，使房地产行业拥有与国际会计准则趋同的会计规范来反映经营及投融资活动。