一、会计处理 1、购入土地的账务处理 2016年5月10日,瑞安达房地产公司于通过“招、拍、挂”取得一地块,土地价款为11100万元,用于开发“瑞安达花园”,总建筑面积4万平方米。则: 借:开发成本——土地价款 11100 贷:银行存款 11100 2、预售未完工开发产品的账务处理 2016年8月1日,“瑞安达花园”取得预售许可证,当月全部售罄,取得预收账款44400万元。 借:银行存款 44400 贷:预收账款 44400 3.预缴税金的账务处理。 (1)预缴增值税:44400/1.11*3%=1200万元。 借:应交税费——预交增值税 1200 贷:银行存款 1200 (2)预缴城建税及附加 借:应交税费——预交城建税 应交税费——教育费附加 贷:银行存款 (3)预缴土地增值税:预征率2%,预缴的土地增值税=(44400-1200)*2%=864万元 借:应交税费——预交土地增值税 864 贷:银行存款 864 4、商品房交付的账务处理 (1)结转开发成本 借:开发产品 贷:开发成本 (2)结转主营业务收入 借:预收账款 44400 贷:主营业务收入 40000 应交税金—应交增值税(销项税额) 4400 (3)结转主营业务成本 借:主营业务成本 贷:开发产品 (4)结转预缴增值税 借:应交税费——未交增值税 1200 贷:应交税费——预交增值税 1200 (5)允许扣除的土地价款 (11100÷1.11)*11%=1100万元 借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 1100 贷:主营业务成本 1100 (6)结转税金及附加 借:税金及附加 贷:应交税费——预交土地增值税 应交税费——城建税 应交税费——教育费附加 5、增值税结转的账务处理(略) 二、土地增值税处理 1、关于土地增值税的计算,大家一直纠结了收入与土地成本的计算口径,个人认为: (1)转让房地产的土地增值税应税收入=44400-(4400-1100)=41100万元 (2)取得土地支付的价款,案例中按取得的土地价款11100万元扣除。 2、关于营改增后土地增值税的个人观点: (1)土地增值税应区别与增值税、所得税的计算口径,更不可与会计核算挂钩,只需要按土地增值税清算的规程就可以了,不要联想太多。 (2)“开发成本”与“主营业务成本”是两回事,营改增前两者金额相同,营改增后两者金额可能不同,主要是因为“销项税额抵减”是对冲的“主营业务成本”,而不是“开发成本”。 三、相关文件 (一)财会〔2016〕22号 “1.企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。 (1)按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额: 借记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目 贷记“应付账款/应付票据/银行存款”等科目 (2)待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额, 借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)” 或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”) 贷记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目。” 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。 第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法,按照取的得全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下: 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11%) 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算 当期允许扣除的土地价=(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积)*支付的土地价款。 |
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