房地产企业销售未完工产品企业所得税处理几个问题的解答

　　由于房地产企业可以预售房屋的特殊性，房地产企业销售未完工开发产品的企业所得税处理也就具有特殊性，这些问题处理不当最容易引起税务争议。比较典型的问题可归纳为三大类：未完工产品要不要进行汇算清缴？预缴税款究竟怎么缴（比如：基数是否含增值税），有哪些注意事项？未完工产品在年度汇算清缴申报表中如何处理？等等。

　　本文针对上述问题做出解答，希望能帮到您。

　　一、未完工产品要不要汇算清缴？

　　未完工产品是不参加年度企业所得税汇算清缴的。因为：

　　企业进行所得税汇算清缴，不仅需要对象的收入已实现，而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。

　　未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

　　二、预缴税款究竟怎么缴？有哪些注意事项？

　　（一）什么时候预缴？

　　国税发〔2009〕31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以，在取得预售收入的季度（或月度）预缴。

　　（二）预缴时对否允许扣除期间费用、税金及附加、预缴的土地增值税。

　　不可以。总局公告2015年第31号规定：所得税预缴申报表A类第5行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务纳税人，填按税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入，按税收规定的预计计税毛利率计算预计毛利额填入此行。即预售收入预缴申报时不许扣税金及附加。

　　注意：年度申报时可以扣除。总局所得税司答复：根据国税发[2009]31号规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。

　　（三）预缴企业所得税的基数是否包含增值税？怎样计算？

　　营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未明确。

　　土地增值税从本质来说也是一种所得税，我们可以参考土地增值税预征的计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%]，即从企业所得税角度，房地产企业销售未完工开发产品的收入=预收款-应预缴增值税税款。

　　（四）预缴毛利率究竟是多少？

　　预缴毛利率究竟是多少要看各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局的具体规定。注意，国税发〔2009〕31号文件中的15%、10%、⋯⋯等前面用的是“不低于”。

　　（五）其他注意事项

　　1、完工项目确定计税成本核算终止日很重要。

　　国税发〔2009〕31号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

　　2、税金及附加、预缴的土地增值税等注意不能重复扣除。

　　三、未完工产品在年度汇算清缴申报表中如何处理？

　　1、《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏不包括未完工年度销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时将其填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列“调增金额”。

　　2、实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报

　　未完工年度已做调增处理的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”。