如何做好房企开发各阶段土地增值税的纳税筹划工作

　　随着我国市场经济的不断发展，我国城市化进程也在逐年加快，这就为房地产开发企业提供了较大的发展空间，房地产开发企业税收在我国财政收入中已经占据了较大的比例，我国政府部门为了防止房地产行业泡沫问题的出现，相继出台了相关土地增值税政策来对房地产开发行业进行宏观调控，因此房地产开发企业现阶段需要通过加强对土地增值税纳税进行科学合理的筹划，实现降低土地增值税税负、提高盈利能力的生产经营目标。本文从房地产开发企业土地增值税纳税筹划的基本理论出发，提出了几点房地产开发企业土地增值税纳税筹划建议，目的在于提高房地产开发企业土地增值税纳税筹划的能力，降低房地产开发切纳税筹划的风险，提高房地产开发企业的综合竞争实力。

　　一、房企土增税纳税筹划概述

　　(一)房地产开发企业土地增值税纳税筹划风险

　　1.政策风险

　　在房地产开发企业整个土地增值税纳税筹划过程中不可避免的风险之一就是政策风险，主要分为政策变化风险和选择政策风险。由于我国土地增值税的相关法律法规层次比较复杂，因此在内容上也比较广泛，同时在法律规章之外还有一些相关的行政规章，如果房地产开发企业土地增值税纳税筹划人员不能够对这些政策进行深入的理解，就会加大土地增值税的纳税风险。

　　2.补偿风险

　　房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划也会发生相应成本，在实际筹划过程中会发生筹划成果低于筹划成本的财务风险。导致补偿风险发生的主要原因在于土地增值税筹划者在进行筹划过程中并没有全面对企业的实际经营情况进行调查，与其他相关经营活动也没有进行有机的结合，最终导致纳税筹划方向与总体目标存在较大差距，反而增加了企业的费用支出。

　　3.经营风险

　　房地产开发企业土地增值税纳税筹划的经营风险主要发生在内部，是当企业预期生产经营活动发生变化的时候，对纳税筹划会产生的不利影响。当房地产开发企业确定了土地增值税纳税筹划方案之后，如果发生投资活动判断失误或经济活动发生变化等情况，就会导致土地增值税纳税筹划方案的失败，引发较大的经营风险。

　　(二)房地产开发企业土地增值税纳税筹划的意义

　　1.提高企业的经济效益水平

　　土地增值税从实质上来说可以视同做是一项企业的经营费用，属于企业利润的一个减少项目，通过对土地增值税进行合理的纳税筹划，能够实现对纳税支出的减少，实现提高房地产开发企业经济效益水平的筹划目的。

　　2.提升财务人员工作水平

　　房地产开发企业进行科学合理的土地增值税筹划工作是离不开专业的高素质纳税财务人员的，在纳税筹划的工作过程中纳税财务人员往往需要对现行的会计制度、会计准则等现行的税法进行不断的深入学习和研究，才能够做好土地增值税纳税筹划工作，因此可以大大提升财务人员的职业水平。

　　3.为企业提供良好的纳税环境

　　目前我国由于现行税法的种类比较多，导致计税环节也比较复杂，因此房地产开发企业只有通过对土地增值税进行合理的纳税筹划，才能够及时解决重复纳税等问题，为纳税工作营造一个良好的环境。

　　二、房企土增税纳税筹划建议

　　(一)树立先进的土地增值税纳税筹划意识

　　房地产开发企业应该认识到如果土地增值税纳税筹划工作不符合相关法律法规的要求，就会发生偷税、逃税、漏税等违法行为，这不仅会严重影响到企业的社会形象，甚至还会受到法律的制裁，因此房地产开发企业的管理者就要树立先进的土地增值税纳税筹划意识。一方面房地产开发企业的管理者要重视土地增值税纳税筹划工作，及时了解政府调控的原则和方向，并适当调整土地增值税纳税筹划方案;另一方面房地产开发企业的管理者也要通过宣传教育的方式，让全体员工认识到土地增值税纳税筹划工作的重要性，调动员工参与纳税筹划工作的积极性。

　　(二)做好项目各个阶段的土地增值税纳税筹划工作

　　1.开发项目阶段的纳税筹划

　　为了实现降低土地增值税税率，房地产开发企业可以采用增加开发成本的方式，例如在合理的范围之内，房地产开发企业可以加大对小区配套设施建设，如绿化面积的扩大、规划公园、增加健身设备等方法，这样既可以满足住户的各种需求，还可以提高可扣除项目的金额。

　　2.建设项目阶段的纳税筹划

　　一方面房地产开发企业在建设项目过程中可以选择合作建房的方法，即一方提供资金，另一方提供土地;另一发方面房地产开发企业也可以采用承包建房的方法来实现经济价值最大化，房地产开发企业在这个过程中产权并没有发生变化，因此并不缴纳土地增值税，实现了合理避税的目的。

　　3.销售项目阶段的纳税筹划

　　房地产开发企业可以采用管理合同方式实现对收入进行分散，例如在商品房项目完工未装修的时候，可以与购房者签订以下两份合同：一份是商品房转让合同，另一份是商品房的装修合同。房地产开发企业在第一份合同中仅仅需要对项目中涉及到的土地增值税进行缴纳，第二份合同属于服务型项目只需缴纳增值税，因此可以实现降低税收负担的目的。

　　(三)灵活合理利用土地增值税优惠政策

　　按照我国税法规定：如果纳税人在建设普通住宅过程中，还正在开发其他房地产项目，应该分别准确核算普通住宅与非普通住宅的增值税额，缺乏准确核算的增值额或未完成对土地的增值额分别进行准确核算的，就不能应用这个税收优惠政策。因此房地产项目的开发经营企业为了更有效地做好前期的土地使用增值税纳税的筹划和核算工作，就应该合理的利用土地增值税税收优惠政策，合理利用扣除项目，实现合理避税的土地增值税纳税筹划目的。

　　(四)土地增值税征税范围进行筹划

　　我国税法对土地增值税的征税范围做出了明确的规定，下列经济行为不属于土地增值税的征收范围，不征收企业土地使用增值税，纳税人的行为应当正确地判定:第一无偿转让房地产的，属于无偿发生转让房地产的性质和行为，并不在缴纳土地增值税的范围之内，如继承、赠与方式无偿转让房地产的行为;第二房地产开发企业出租，出租人虽然取得了房地产的收入，但没有发生房地产所有产权的转让，也不属于土地增值税的征税范围之内;因此房地产开发企业的经营管理者和纳税人要根据以上的规定，对企业土地使用增值税的性质和征税范围进行合理的纳税筹划，实现降低土地增值税税负的目的。

　　(五)注重人才的引进和培养

　　房地产开发企业土地增值税纳税筹划工作离不开高素质的财务人员，土地增值税纳税筹划人员职业素质水平的高低直接影响到土地增值税纳税筹划工作的合理性，因此房地产开发企业要注重对土地增值税人才的引进和培养。一方面房地产开发企业可以采用“校企联合”的方式，从高校税务专业中录取专业水平较高的毕业生，建立培育税务人员实验基地，通过理论与实际有机结合的方式提高税务人员的职业素质水平;另一方面房地产开发企业的管理者也要重视对税务人员的后期教育问题，定期聘请专业的税务人员讲解最新的税务法律法规，不断优化税务人员的知识结构。同时在大数据经济时代背景下，房地产开发企业的税务人员也要提高自身的信息化水平，在土地增值税纳税筹划工作中灵活的应用信息化技术，这样才能提高土地增值税纳税筹划工作的效率和质量。

　　综上所述，房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划的过程中会遇到一系列的风险，这些风险是不可避免的，因此房地产开发企业的管理者要认识到这些风险给生产经营带来的负面影响，需要从行业特征出发，采用科学合理的方法来提高土地增值税纳税筹划水平，这样才能通过合理的筹划来降低税负，实现房地产开发企业的健康稳定长期发展。