“营改增”后：不动产进项税额如何分期抵扣？

纳税人购进未完工的不动产在建工程，应按照上述购进不动产情况处理。

《办法》第三条规定，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

“在建工程”这个会计科目，主要用来归集和核算企业建设、改造不动产的价值，需要通过这个科目核算的项目很多，包括人工、材料、机械费用等。《办法》本着有利于纳税人核算方便的原则，对分2 年抵扣的不动产在建工程项目范围，主要限定在了构成不动产实体的货物、以及与不动产联系直接的设计服务、建筑服务。

构成不动产实体的购进货物除建筑装饰材料外，还包括给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。之所以列举这些项目，是为了与增值税转型改革时发布的《财政部国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113 号）的呼应，使前后两个文件的口径统一起来。113 号文件中明确，建筑物或构筑物上的给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施，都作为以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。现在同样将其视为建筑物或者构筑物实体的组成部分，明确规定，构成不动产实体的这类货物现在可以抵扣进项税额了，但要和建筑材料等一样，分2 年抵。
设计服务、建筑服务这两类服务都可视为与不动产项目直接相关的服务。

案例2：购进货物直接耗用于自建不动产
纳税人购进货物直接耗用于不动产在建工程项目，适用一般计税方法的，按照如下情况分别处理：
（一）该不动产在建工程项目属于新建不动产
根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，该项购进货物进项税额中的60%于当期抵扣，剩余40%于当期的第13个月抵扣。
具体处理方法参照案例一。

（二）该不动产在建工程项目属于改建、扩建、修缮、装饰不动产
按照如下情况分别处理：
1．购进该部分货物成本未计入不动产原值
则该项购进货物进项税额可于当期全部抵扣。
2．购进该部分货物成本计入不动产原值
（1）购进该部分货物成本不足不动产原值50%则该项购进货物进项税额可于当期全部抵扣。
（2）购进该部分货物成本达到或超过不动产原值50%
根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，该项购进货物进项税额中的60%于当期抵扣，剩余40%于当期的第13个月抵扣。
具体处理方法参照案例一。
纳税人购进其他，如设计服务、建筑服务等，直接耗用于自建不动产的，应按照上述购进货物直接耗用于自建不动产情况分别处理。