房地产开发有限公司纳税评估案例

某房地产开发有限公司是当地房地产行业的纳税大户，1999年4月办理税务登记。

所属行业：房地产业；

经营范围：房地产开发；

注册资金：450万元；

从业人员：46人；

经营方式：其它经营方式；

经济类型：有限责任公司。

2006年7月某局对全市房地产行业进行行业纳税评估。申报期结束后，7月14日管理分局税收管理员李某经过预警值分析和人工分析，发现该房地产开发有限公司存在少申报税款问题，于是初步选定该企业作为本期评估对象之一。经分局批准，7月19日组织企业财务人员进行约请谈话，通过约谈，认定了企业少申报地方各税66.63万元。7月24日企业通过自查，补缴了少申报税款、滞纳金。通过对该房地产企业的纳税评估，发现了全市房地产行业存在申报不及时，申报税种不全的问题，于是税收管理员对全市主要房地产企业针对上述存在的问题逐项组织自查，7月底共自查补报税款165.8万元。本期行业纳税评估工作结束，效果显著。

1、选案背景。企业所在市是一座新兴的工业城市，工业的发展带动了当地房地产市场的发展。房地产经济现已成为各地经济的一个重要增长点，也是当地地方税收的重要来源。该市现有房地产开发企业22家，2005年该市当年征收房地产税收3615万元，占地方税收比重的23.5%。但房地产行业存在申报不及时，少申报相关税种现象。

2、对象筛选。某房地产开发公司开发项目，总投资2600万元，2005年1月开工兴建，2006年4月竣工结算。期间采取了收取购房户定金、预收房款方式对外销售，预计房产销售金额3500万元，预计实现地方税收350万元。

3、分析基础。从江西省地税征管业务系统及日常管理中采集下列数据：

该项目从 2005年1月开工至06年6月份来累计缴纳房地产地方税收212.7万元，其中营业税2310万×5%=115.5万元，预缴企业所得税2310万× 3%=69.3万，城建税、教育附加115.5万×10%=11.5万， 土地增值税按附征率预征2310万×0.5% = 11.6万。

7月8日，该企业申报6月地方各税18万元，计税依据200万元，其中营业税：200万×5%=10万，城建税10万×7%=0.7万，教育费附加10万×3%=0.3万，土地增值税按附征率预征200万×0.5%=1万。并报送了6月份财务报表。

损益表反映该企业2006年6月当月销售收入200万元，项目累计收入2510万元，净利润为-86万元。

4、疑点列举。根据以上有关资料和数据，结合《纳税评估预警指标值及说明》，运用数据比对分析方法，发现该公司上述税种的申报纳税存在可疑：

(1)预警值分析: “主营业务利润率” 预警值15% 。通过对房地产行业设置了纳税评估指标预警值, 6月份损益表反映仍亏损86万元，主营业务利润率=-86÷2510万=-3%，与预警值15%相比差了18个百分点。

于是税收管理员通过对该企业财务报表和工程建设（房地产）项目登记表的审核，该项目建筑成本、土地成本、报建费用、平整土地及其他费用等营业成本合计约2700万元，成本费用约2920万元，预计该小区全部销售完毕后销售金额约3500万元，预计利润总额约580万元。

结合企业6月份《资产负债表》中 “预收账款” 科目的期初、期末数进行分析，发现 “预收账款”期末大幅度增长的情况， 6月份当期预收账款发生额467万元，5月份只有59万元。

(2)人工分析:税收管理员李某平时了解到该小区 4月份基本竣工,目前85%的房屋销售出去。且一楼有部分店面，按相关规定(赣地税发[2004]18号)土地增值税附征率1%预征，该企业一直按0.5%申报。同时发现自取得土地使用权属来没有申报土地使用税。

通过房地产行业纳税评估的指标预警值和人工分析。税收管理员初步判断该企业7月份申报税收时存在以下疑点：少申报6月份销售不动产营业税及相关税费、少申报土地增值税、少申报土地使用税、销售不动产印花税，利润不实等问题。

针对案头分析疑点，市局将某房地产开发公司确定为纳税评估对象，着重评估其是否及时足额缴纳营业税、土地使用税和企业所得税、土地增值税等问题。7月14日，税收管理员李某根据申报疑点生成《疑点纳税人清册》，初步确定该房地产开发公司为评估对象，报分局局长批准后，并形成《纳税评估清册》。确定纳税评估对象后，税收管理员李某对该企业进行初评分析，疑点核实，初评工作结束后，税收管理岗制作《纳税评估分析情况表》，交纳税评估工作小组审核。

1、约谈缘由：初评后，税收管理员李某认为，企业财务报表中预收账款、利润总额等财务指标需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。

2、约谈手续：7月17日税收管理员向分局长提出约谈申请，经分局长批准后，随及向该企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务人员汪某于7月19日前到税务机关进行约谈，并要求提供以下举证资料：建筑工程合同、政府部门报建费发票、土地证明、房屋销售明细表、相关费用复印件。税收管理员李某将企业该项目从开工以来纳税台账、财务报表、房地产项目登记表以及《江西省地税局房地产业企业征收土地使用税有关问题的批复》（赣地税函[2005]197号）、《江西省地税局房地产业征收土地增值税若干问题处理意见的通知》（赣地税发[2004]18号）文件准备好。

3、约谈实施：7月19日，该企业财务人员汪某携带相关举证资料到管理分局，该分局副分局长张某、管理员李某在会议室组织约谈。李某负责纳税评估约谈记录。约谈围绕案头分析异常点逐一展开。

4、约谈底稿：在约谈过程中，企业财务人员对税收管理员提出的几个问题在约谈时认为:
   （1）对挂在预收账款 467万元，企业财务人员认为当期成本配比原则，按会计制度规定不确认收入，故未作为计税依据申报缴税。
   （2）对少申报的土地使用税、店面出售土地增值税、印花税主要是因为对税收政策不熟悉。认为开发完工，不需再申报土地使用税。
   （3）对损益表上亏损86万元，主要是企业在账务处理时，将前期开发成本一次性纳入经营成本，造成分摊成本数额大。

（三）实地调查。为了实地调查工程项目进度，税收管理员李某等依照程序经批准后上户进行实地调查。7月20日，通过实地调查，进一步了解掌握房地产项目开发成本、费用、商品房预售和实际销售等情况。

1、事实陈述：经过约谈，该公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等问题。通过约谈，该企业主要存在以下纳税问题：

（1）企业6月份预收账款467万元。少申报销售不动产营业税467万×5%=23.4万，城建税及教育附加=23.4万×10%=2.3万元；

（2）通过约谈了解到企业售房中店面收入625万元,未预征土地增值税。少申报土地增值税合计=467万×0.5%+625×(1%-0.5%)=5.5万元；

（3）少申报了销售不动产印花税(2310万+467万) ×0.03%=0.83万元；

（4）自取得土地使用权来少申报土地使用税4个季度：26010平方×2.5元/平方•年×1年=6.5万元；

（5）企业该项目经营收入2777万元，开发总成本预计在2920万元，按85%已销售商品房摊销成本，成本总额2482万元，利润总额达到295万元，应纳企业所得税约97.4万元,已缴69.3万元,少申报企业所税税28.1万元。

以上合计少申报地方税收66.63万元。

2、处理意见：对上述约谈评估结果，企业财务人员认可了少申报税收的事实，主要是因为一方面对税收政策不熟悉；另一方面会计制度与税法不一致造成账务处理时未能及时确认收入。税收管理员李某针对评估情况，制作《纳税评估认定结论》，经分局长批准后，作如下处理：对少申报的467万元的收入，少申报的土地使用税、土地增值税、印花税因纳税人对税收政策法规缺乏了解，会计处理与税法规定不一致，非主观故意，补缴相关少缴税款66.63万元，并加收滞纳金。该公司积极配合，按照评估人员的要求结合企业自身实际进行自查，并于2006年7月24日，补缴了税款66.63万元。税收管理员在《纳税评估登记台账》登记征收台账。

1、反映问题：我们发现房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。表现在：

一是少申报企业所得税。企业将部分预收定金房款挂在其它往来账上，人为地调节利润达到少缴或不缴企业所得税的目的。结转的收入与结转的成本不配比，造成当年的利润不实；

二是房地产企业在土地使用税方面都存在没有按实际取得土地的时间和面积缴纳土地使用税的现象；

三是部分房地产企业房屋售价明显偏低，与市场价格不符，多数是开发商与购房户达成一致，共同达到“双赢”。目前税务机关在开展纳税评估时共享资源比较少、部分已采集申报信息资料等不真实、不完整、口径不一致，尽快加强评估所需信息的电子转换能力，尽量减少人工输入信息量；

四是对相关行业的税收政策、规定了解不够。

（1）加强房地产行业管理。在没有专门的纳税评估机构，纳税评估信息化程度不高的情况下，主要以人工评估为主，推行了个案评估、专项评估、行业评估等评估方法。该局强化税收管理员制度，把纳税评估作为税收管理员的主要工作职责，税收管理员通过上户巡查了解纳税人的生产经营情况。针对房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。该局自行研发房地产税收管理软件，运用房地产管理软件，税收管理员对自己管辖的房地产项目可以直接监控到分单元、分购房户的税收征管情况，对房地产行业实行精细化管理。

（2）对重点税源实行申报预警监控。该局对投资规模1000万元以上房地产企业实行申报预警监控，并将房地产行业确定为纳税评估重点行业，制定了《纳税评估预警指标值及说明》，通过对房地产行业生产经营情况的了解分析，有针对性地开展纳税评估。

（3）强化纳税评估考核。对税收管理员的纳税评估推行 “三点考核、三个挂钩”。考核评估对象筛选命中率，与评估工作的效率挂钩；考核评估工作的准确率和工作深度，与在岗工作责任心和业务能力考核挂钩。如已评估项目被稽查查补税额超过20%的，将被黄牌警示，两张黄牌以上，实行换岗或戒勉；考核评估纠错结果和整改结果，与评价个人工作能力和年终评比挂钩。

（4）税收管理员在纳税评估过程中，要做到“三心”：细心、留心、敬业心。

细心：税收管理员细心采集企业的纳税相关信息。从采集的信息中细心分析各项主要财务指标，从中发现问题。信息主要来源有：“一户式”信息资料、税收管理掌握的资料、上级部门发布的宏观数据分析资料、本地区的重要经济指标、相关部门交换信息等。

留心：要时时、事事、处处留心从生活中获取信息。如房地产现在商品房单价、行情、建筑物现状等，就可以对工程项目的进度，利润率水平有个大致的评估。

敬业心：搞好纳税评估，税收管理员必须具备较强的敬业精神，不断充实自己专业知识，熟悉纳税评估流程，树立纳税服务意识，才能增强纳税评估的约谈技巧。对疑点较大的税种情况进行深入评估并要做到案头评估与约谈结合，主动与纳税人取得联系，了解情况；充分做好约谈前的准备工作，灵活运用询问手段，效果事半功倍；

（5）充分灵活地利用纳税评估的各项指标，特别是具有行业针对性的指标，通过向有关部门了解相关信息，进行比对分析，发现税收疑点和问题，为纳税评估工作提供有价值的线索；

（6）税务机关加强相关税收法律、法规、规定的辅导、宣传，让企业财务人员及时了解相关税收业务知识。通过纳税评估，有利于促进企业规范核算，增强纳税意识，提高企业申报质量，提高企业对税法的遵从度，降低其经营成本、促进征纳关系的进一步密切。

本案例在纳税评估工作做法上存在以下特点：

1、选取对象有的放矢。抓住当地房地产行业这一重点税源开展行业纳税评估，有利于充分挖掘税收征管潜力。同时抓住该行业的重点纳税户，开展案头分析，确定评估疑点，确保了纳税评估工作的针对性。

2、丰富的纳税评估指标体系。科学的纳税评估指标体系必须贴近纳税人的财务核算实际，科学地确定每一指标的峰值和警戒值，为选取评估对象提供可靠的依据。

3、加大信息共享，防止信息失真。通过从当地房管、土地等部门获取数据，对评估对象申报情况的评估提供了有价值的线索。

4、采用人机结合的方式，促进了评估工作的整体成效。通过房地产税收管理软件监控与日常管理结合，要求评估人员在信息化的基础上根据管理经验和日常工作掌握的情况全面了解纳税人的生产经营状况、财务指标及各类涉税资料。