准确把握土地使用权相关税收政策知识点

六、出让建设用地使用权的方式
国有建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标、挂牌出让或者双方协议的方式。
（一）必须以招标拍卖挂牌方式出让的国有建设用地使用权：
1．供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地。

2．其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。

3．划拨土地使用权转让或改变用用途，《国有建设用地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

4．出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

5．法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

（二）可以采取协议方式出让的国有建设用地使用权：
1．供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地；

2．其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

3．原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

4．划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

5．出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。

七、土地出让金：国有土地使用权出让收入（俗称“土地出让金”）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。

具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

八、建设用地使用权的流转（使用、收益）形式
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。除法律另有规定的外，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（一）土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

（二）土地使用权的出资、入股：土地使用权人将以出让方式取得的土地使用权（可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产）作价，作为其认缴的出资额或认购的股份，同时应当依法办理其土地使用权的转移手续。（不包括国家以土地使用权作价出资入股的情形）

（三）土地使用权出租：是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地租赁权的基本内容：土地租赁是土地使用权人在保留土地合法使用权的条件下，承租权人在一定期限内以支付租金为代价对土地进行使用和收益，土地承租权人不享有土地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。因此，土地使用权出租的，其土地使用权仍属于土地使用人所有。土地使用权出租属于用益性他项权利。

（四）土地使用权抵押：土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。

土地使用权抵押融资：即以土地使用权为抵押物，进行融资担保，在债务人无法清偿到期债务时，债权人依法对土地使用权进行拍卖、变卖或者折价，以其价款优先受偿的行为。

土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又属于担保性他项权利。

土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。土地抵押权具有以下几个特点：
1．土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。

2．抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权，即权利客体的限制性。

3．抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人。

4．土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利。

九、与税务行政关系相关的其他概念
棚户区：是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

棚户区改造：是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；

改造安置住房：是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

公共租赁住房：从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房（含购改租等方式筹集）并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房；单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。