企业自有房产装修费用那点＂税事＂！

前言：企业自有房产是企业实际经营过程中重要的生产要素，其相关的装修费在日常税务处理中常引发税务争议，是否该计入原值？是否该一次性摊销还是按可使用年限摊销？是否需要缴纳房产税？在本文中，正坤顾问为您详细阐述如何处理装修费的涉税问题。

会计处理

根据《企业会计准则第4号--固定资产》解释："固定资产发生的更新改造支出、房屋装修费用等，符合本准则第四条（与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。）规定的确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时应计入当期管理费用。"同时财政部发布了《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》的通知（财会(2003)10号）第十二条规定："《企业会计准则--固定资产》规定，与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化，还是费用化。"

根据上述规定，我们可以总结企业自有房产发生的装修费是否需要并入原值亦或是计入费用的判断原则在于被装修房产的使用寿命是否提高，房产的建筑质量是否提高等。故可总结以下几项观点；1、普通的装饰装修费用即对房屋使用寿命未有任何影响，应费用化，计入本期费用；2、房产的改建、扩建费用对房屋的使用寿命及质量有重大影响，应资本化，计入房产原值，应当在"固定资产"科目下单设"固定资产装修"明细科目核算，按固定资产尚可使用年限单独计提折旧；3、新建或新购入房产的装修费是在未投入使用状态前发生的，其属于固定资产达到可使用状态前必要且合理的支出，应计入房产原值，按房产可使用年限计提折旧。

税务处理

企业所得税

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）：“第十三条在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；……”

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）：“第六十八条企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。

企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。

第六十九条企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：

（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；

（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。”

根据上述规定，从企业所得税法的角度来看房产的装修费如符合上述规定，一律都是按长期待摊费用处理，不并入房产原值，与会计法规有较大的差异。我们可总结如下：1、符合改建或大修理支出相关规定的装修费支出一律按长期待摊费用处理，其他装修费支出可直接费用化，计入期间费用；2、符合改建或大修理支出规定的装修费摊销年限皆为固定资产尚可使用年限。

房产税

房产税法相关规定又是如何？根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定:“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”即是说缴纳房产税的房屋原价定义范围与会计制度是一致的，则自有房产的装修费是否需要并入原值的判断原则在于被装修房产的使用寿命是否提高，房产的建筑质量是否提高等标准上。

同时《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定："一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。"此规定进一步明细规定了哪些装修支出必须计入原值。

根据上述规定我们可归纳以下几点：1、房产税房屋原值的定义与会计制度一致，则会计制度要求计入房屋原值的装修费，房产税税法亦要求必须计入原值缴纳房产税；2、以房屋为载体不可移动的附属设备及配套设施必须计入原值，更新的附属设备及配套设施可扣减原有设备相应的价值。

总结

从以上会计和税法的处理分析中，我们可以看到两者之间存在明显不同的差异，会计上可能需要并入原值处理，而企业所得税法则要求按长期待摊费用处理，如果企业财务仅按长期待摊费用处理，而忽略了房产税方面的税法规定，可能会造成少缴税款的税务风险。故任何一项经济业务的发生，其财务处理不能仅从单个税种考虑，需综合考虑其他税种的影响，全盘综合考虑其税负。