琼府办[2010]66号 海南省人民政府关于印发《海南省保障性住房管理暂行办法》的通知

海南省人民政府关于印发《海南省保障性住房管理暂行办法》的通知

琼府办〔2010〕66号             2010-09-02

　　第一章 总 则

　　第一条 为建立和完善我省保障性住房供应体系，分层次、多渠道、系统解决城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入家庭的住房困难，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发〔2007〕24号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (国发〔2010〕10号)、原建设部等七部门印发的《经济适用住房管理办法》 (建住房〔2007〕258号)、原建设部等九部门印发的《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)、住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)等规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省行政区域内保障性住房的规划、建设、分配、使用、运营和监督等管理工作。

　　本办法所称保障性住房，是指政府提供政策优惠，向本省城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租、具有保障性质的政策性住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。

　　第三条 本办法所称低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭，是指家庭收入、资产、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

　　第四条 省人民政府对本省保障性住房建设、管理工作负总责，并对省直有关机构和各市、县人民政府实施目标责任制管理。

　　建立健全全省保障性住房建设实施管理体系。省住房和城乡建设行政主管部门负责编制和公布全省保障性住房建设规划，并会同发展改革、国土、财政、民政、监察、税务、物价等部门，按照各自职责，指导和监督全省保障性住房建设、管理工作。

　　市、县人民政府负责做好本辖区范围内保障性住房的建设和管理工作。应当结合当地社会经济发展水平、财政能力、居民收入水平，开展城镇居民家庭收入和住房状况调查，划定城镇居民低保、低收入、中等偏下收入和中等收入线标准、资产标准和住房困难标准。

　　第五条 建立机构完善、权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的住房保障建设、管理运行体制。

　　决策机构：省和市、县及有关部门保障性住房建设工作领导小组，负责保障性住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策;协调所辖组织实施该行政区域内保障性住房的建设、供应、使用及监督管理。

　　管理机构：省住房和城乡建设厅、市县住房城乡建设(住房保障)局是保障性住房工作的行政管理部门。应当制定具体的规划、计划和落实措施，完善规章制度，规范管理程序，健全准入和退出机制。

　　实施机构：省和市、县应当设立保障性住房事务机构(住房保障中心)或者委托其他企事业单位，组织与实施保障性住房具体项目的立项、可研、选址、报建、招标、建设、租售、运营等工作。

　　街道办事处(镇政府)应当设立住房保障的审核受理窗口，配备专职人员，并充分发挥居委会的作用，承担保障性住房租售环节的基础性事务工作。

　　第六条 保障性住房建设、管理坚持下列原则：分层保障，相互衔接;统筹规划，分步实施;政府主导，社会参与;因地制宜，分别决策。

　　第二章 规划与设计

　　第七条 市、县人民政府应当在开展城镇居民家庭收入、财产和住房状况调查的基础上，结合当地财政能力、资源环境条件、人口规模和家庭结构等，编制保障性住房总体规划、年度计划，明确保障性住房建设规模、土地、资金安排、项目布局、套型结构和工作机制等内容，并向社会公布。

　　保障性住房建设应当符合土地利用总体规划、城市总体规划，坚持发展节能省地环保型住宅，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求，优选规划设计方案。

　　市、县人民政府投资建设的保障性住房，由发展改革部门依照经批准的住房保障年度计划和政府投资项目管理的有关规定统一立项，规划部门根据立项按期选址，市、县主管部门会同相关部门组织开发建设。

　　第八条 保障性住房建设项目应当根据经批准的城市规划，做到科学规划、合理布局，充分利用储备土地、闲置土地、产业结构调整土地。

　　项目选址，应当优先选择在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域。

　　第九条 保障性住房的建筑设计必须符合节能、省地、环保要求，明确合理密度和适当的容积率。保障性住房项目，容积率原则上不低于12，海口、三亚等中心城市的保障性住房容积率一般应当高于15。12层以下(含12层)的，应当安装使用太阳能热水系统，与主体建筑同步规划设计，同步施工，同步竣工验收，同步交付使用。

　　保障性住房规划设计应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

　　第三章 土地与资金

　　第十条 保障性住房建设用地应当纳入年度土地供应计划，市、县人民政府采用计划单列方式足额保证用地需求，优先安排使用存量闲置建设用地，优先保障供应。

　　廉租住房和经济适用住房建设用地采用划拨方式供地。

　　政府投资的公共租赁住房，建设用地采取划拨方式供应;其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采取出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用。

　　限价商品住房建设用地可以基准地价为底价、通过招标或者挂牌方式出让。经市、县人民政府或者当地土地出让协调决策机构同意，土地出让金可以合同方式约定在2年内全部缴清。

　　第十一条 市、县人民政府应当建立保障性住房用地审批绿色通道，提高审批效率。对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备土地，采取即报即批方式，进一步缩短审批时限，加快供地速度。

　　第十二条 市、县人民政府应当加强对保障性住房建设用地证后监管工作，对行政区域内保障性住房项目取得《国有土地划拨决定书》或者签订《国有建设用地使用权土地出让合同》，取得无地上物《国有土地使用证》后开发建设过程进行监管。

　　证后监管采取定期巡查、抽查以及专项治理的方式进行现场查验。市、县住房保障行政主管部门组织对保障性住房项目的现场检查、核实，监管数据汇总、统计、上报等工作。

　　第十三条 保障性住房建设资金按下列渠道筹集：

　　(一)年度财政预算安排的专项建设资金;

　　(二)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;

　　(三)不低于10%的土地出让净收益;

　　(四)中央和省级财政预算安排的专项补助资金;

　　(五)保障性住房建设融资(包括银行贷款和住房公积金贷款等);

　　(六)保障性住房售房款;

　　(七)发行地方债券;

　　(八)捐赠资金;

　　(九)其他方式筹集的资金。

　　第十四条 放宽住房公积金提取、贷款条件，符合租、购保障性住房条件的职工家庭可用住房公积金支付保障性住房房价款、租金。推进住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点。

　　第四章 建设管理

　　第十五条 保障性住房项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。必须严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性规定。

　　第十六条 廉租住房由政府出资并组织新建、改建、购买或租赁;

　　公共租赁住房通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源。新建公共租赁住房由政府直接投资建设、企事业单位利用自用土地自建或开发企业等社会机构投资建设;

　　经济适用住房由政府部门、非营利机构或者房地产开发企业出资建设;

　　限价商品住房由以项目法人招标的方式选择的房地产开发企业出资建设。

　　第十七条 对保障性住房配套市政基础设施和公共服务设施，应当明确市、县人民政府与开发建设单位的相关责任。对新建保障性住房项目，应当按照责任划分明确投资建设主体，使配套设施与项目主体工程同时开工或者提前开工建设，并保证与主体工程一同竣工交付使用，为居民生活提供方便。

　　第十八条 保障性住房建设坚持以中小套型为主，套型建筑面积应当按下列标准控制：

　　廉租住房以50平方米以下为主;

　　公共租赁住房以60平方米以下为主;

　　经济适用住房以60平方米左右为主，可参照我省职工住宅建筑面积标准适度控制;

　　限价商品住房以90平方米以下为主，最大不超过120平方米。

　　第十九条 市、县建设主管部门依法对保障性住房的工程质量、安全及造价等工程建设活动进行监督管理。开发建设单位应当对其开发建设的保障性住房项目的质量承担责任。已通过竣工验收的保障性住房项目，出现重大质量问题应当依法追究建设主管部门负责人和直接责任人的责任。

　　第二十条 廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房建设及城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。限价商品住房项目城市基础设施配套费按收费标准的50%征收。廉租住房、经济适用住房减半收取防空地下室易地建设费。城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。有关税收支持政策，按《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)执行。

　　第五章 分配管理

　　第二十一条 廉租住房保障对象为人均住房建筑面积13平方米以下城镇(城市和县人民政府所在地的镇)低保和低收入住房困难家庭。同时，实行实物配租和货币补贴相结合的保障方式。

　　公共租赁住房保障对象为暂无支付能力购买经济适用住房的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。

　　经济适用住房保障对象为有一定支付能力包括机关、企事业单位职工在内的中等偏下收入住房困难家庭。

　　限价商品住房保障对象为包括财政供养人员在内的、需要改善住房条件但支付能力欠缺、难以进入商品房市场的中等和中等偏下收入住房困难家庭。

　　第二十二条 本省城镇中等收入以下住房困难家庭，符合下列条件的可依照本办法申请租赁或者购买一套保障性住房：

　　(一)满足市、县人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求;

　　(二)符合市、县人民政府划定的收入和财产标准;

　　(三)无房或者现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

　　(四)市、县人民政府规定的其他条件。

　　第二十三条 居民申请租用、购买保障性住房应当提供以下材料：

　　(一)家庭成员身份证件、户口簿等;

　　(二)家庭成员婚姻状况证明、收入证明;

　　(三)用人单位证明、劳动用工合同及社保证明;

　　(四)所在单位或者居住地街道办事处(镇人民政府)出具的住房情况证明;

　　(五)市、县人民政府规定的其他需要提供的材料。

　　第二十四条 保障性住房分配实行准入制度。申请保障性住房，按照下列程序办理：

　　家庭申请保障性住房的，全体成员为共同申请人，应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。单身居民申请保障性住房的，本人为申请人。

　　申请人代表和单身申请人(以下合称申请人)，应当由申请人向户籍所在地社区居民委员会或者所在单位提出申请并提交相关资料。申报人应当签署同意接受收入、财产和住房状况核查的书面文件。

　　第二十五条 审核程序：

　　初审：社区居民委员会对申请家庭成员的户籍、收入、资产、住房等情况进行调查核实并在社区内公示10天。申请家庭成员户籍所在地与实际居住地不一致的，实际居住地社区居民委员会应当同时做好相应调查核实、公示工作，并在规定时限内将调查核实情况转交申请人户籍所在地社区居民委员会。公示期满后由户籍所在地社区居民委员会将申请材料及公示情况报送街道办事处(镇人民政府)。

　　二审：街道办事处(镇人民政府)、区人民政府住房保障实施机构对申请材料进行审查，对申请人的家庭收入、财产、住房状况等是否符合规定条件进行认定，并报市、县住房保障实施机构。

　　复审：市、县住房保障实施机构对申请家庭进行审核，并对符合条件的家庭公示10天。公示期满无异议的，按规定组织选房，住房保障实施机构与申请家庭签订保障性住房买卖合同或租赁合同。对不符合条件的取消轮候资格，书面通知申请人并说明理由。

　　公示：公示地点应当选在便于大众周知的地点。海口市和三亚市对符合条件的申请人予以社区居民委员会、区、市三级公示，其它市、县予以社区居民委员会、市县二级公示。公示内容包括申请人姓名、收入、财产、住房等情况。

　　核准：公示后有投诉举报的，住房保障管理机构应当会同有关部门进行调查、核实。对不符合规定条件的申请人，取消其申请资格并以书面形式告知;对投诉举报经查证不属实的，应当发放准予租赁或者购买保障性住房的核准通知。

　　第二十六条 保障性住房实行轮候分配制度。保障性住房按抽签、摇号或者打分等方式确定轮候及分房顺序。保障性住房申请家庭在轮候期间，家庭人口、户籍、收入、财产、住房等情况发生变化不再符合保障性住房申请条件的，应当如实主动向市、县有关住房保障实施机构申报，并退出轮候。

　　第二十七条 有下列情形之一的住房困难家庭，予以优先分配：

　　(一)享受最低生活保障的家庭;

　　(二)孤寡老人;

　　(三)家庭成员属于残疾、重点优抚对象、复转军人、离休干部以及获得省级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的;

　　(四)居住在危房的;

　　(五)市、县人民政府规定的其他条件。

　　第二十八条 危旧住房较多、住房困难职工较多的机关、企事业单位，结合危旧房改造利用闲置居住用地建设保障性住房，须经省和市、县人民政府批准;具体建设、分配方案应当报同级住房保障管理部门核准、备案后组织实施。政府部门不得擅自改变自用土地性质用于自建职工住宅。

　　第六章 运营管理

　　第二十九条 保障性住房运营管理的责任主体为住房保障实施机构。中央驻琼机构及省直行政和事业单位的保障性住房运营管理工作，由省住房保障实施机构或者所在市、县住房保障实施机构负责;省属国有企业的保障性住房运营管理工作，由省国资委负责。

　　省及市、县应成立或者指定住房保障实施机构，负责保障性住房运营管理工作，并通过自建、联建、购买等方式集中储备房源，为居民提供保障性住房。有条件的街道办事处(镇人民政府)应当设立相应机构，开设受理窗口。

　　第三十条 省住房和城乡建设行政主管部门应当建立全省统一的个人住房信息系统和住房保障信息管理系统。

　　市、县住房保障主管部门应当运用计算机等现代化手段对保障性住房数据进行统计、分析，建立相应的电子档案，并及时更新保障性住房管理系统的有关数据，健全保障性住房档案检索体系，做好档案的录入、保管、利用、移出等情况的详细记录，并按相关要求及时将有关数据上报省住房和城乡建设行政主管部门汇总。

　　第三十一条 保障性住房的租金和销售价格实行政府定价或者指导价管理，由物价部门会同住房保障管理机构制定，报同级政府批准后公布执行。

　　第三十二条 廉租住房租金实行政府定价。租金成本由房屋的维修费和管理费构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。廉租住房保障对象如有购买意愿和一定支付能力，可以申请购买廉租住房的部分或者全部产权。

　　公共租赁住房租金实行政府指导价管理。租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息等构成。

　　保障性住房租金标准，应当根据当地社会经济发展状况、物价变动情况和住房保障水平等适时进行调整。

　　第三十三条 经济适用住房和限价商品住房实行政府指导价管理。

　　经济适用住房具体销售价格按区域土地取得和开发平均成本、建筑安装成本、税金、利息和利润(不超过3%)等因素确定。

　　限价商品住房销售价位应当在土地出让前提出，并作为相关土地出让的前置条件，具体销售价格应当按土地出让价格和开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不超过6%)等完全成本因素确定。

　　第三十四条 购买保障性住房的，应当进行房屋权属登记，并在房屋权属登记簿上注明保障性住房种类、价格和实际购买面积等内容。

　　第三十五条 购买经济适用住房和限价商品住房在取得房屋所有权证5年内不得上市交易，确需转让的，由政府指定的专门机构进行回购;满5年上市转让的，政府指定的专门机构可优先回购。回购的具体办法由市、县人民政府制定。

　　市、县人民政府可在售房之初约定经济适用住房上市交易后购房人应当向政府交纳一定比例土地溢价等相关价款。

　　限价商品住房上市交易后，购房人应当向政府交纳一定比例土地溢价等相关价款。

　　第三十六条 保障性住房的物业管理，按照省物业管理有关办法执行，物业管理服务费由使用人承担。

　　第七章 退出管理

　　第三十七条 享受保障性住房保障的家庭有下列情况之一的，由市、县住房保障管理机构作出取消保障资格的决定，收回或者回购保障性住房：

　　(一)虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、财产、住房等情况取得保障性住房的;

　　(二)违规出售、出租、出借，或者擅自改变住房用途且拒不整改的;

　　(三)无正当理由连续6个月以上未在廉租住房或者公共租赁住房居住的;

　　(四)无正当理由连续6个月以上未交纳保障性住房租金的;

　　(五)家庭的收入、财产、人口、住房等情况发生重大变化，不再符合住房保障条件的;

　　(六)其他违反合同约定行为的。

　　第三十八条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，必须办理退出手续。原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。

　　第三十九条 符合市、县人民政府规定条件的居民家庭或者单身居民只能租赁或者购买一套保障性住房。通过房改享受政策优惠面积已达到职工住宅面积标准的，不得再申请购买经济适用住房或者限价商品住房。

　　保障性住房管理部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。当事人应当在规定的期限内退回住房。

　　腾退保障性住房前，应当及时结清租金、水电费、电视电话费、燃气费等。

　　第八章 监督管理

　　第四十条 保障性住房建设单位将建设用地用于其他房地产开发经营的，由国土资源行政主管部门依照土地管理法律、法规予以处罚。

　　第四十一条 保障性住房只能自住，不得出租、转租、转借、调换，不得作为经营性用房，不得违反规定转让。

　　保障性住房住户不得擅自改变房屋用途，不得损毁、破坏和改变房屋结构、装修和配套设施。

　　第四十二条 住房保障管理和实施机构应当加强保障性住房的成本控制，实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。物价部门应当依法进行监督管理。

　　擅自提高保障性住房租金和销售价格或者有其他违反价格管理行为的，由物价部门责令限期退还收取的差价款，并依法进行处罚。

　　第四十三条 市、县有关行政管理部门应当加强对保障性住房分配房源、分配方案、分配结果及使用情况的监督管理。市、县住房保障管理机构应当依法履行监督管理职能，定期或者不定期对保障性住房进行监督检查，监督检查结果要及时向社会公布。

　　省和市、县应当设立并公布举报电话、信箱、电子邮箱等，畅通信访举报渠道，采取多种方式接受社会监督。

　　第九章 法律责任

　　第四十四条 违反本办法规定，应当退出保障性住房而拒不退出的，由市、县有关行政管理部门依法申请强制执行。

　　保障性住房申请家庭以欺骗、贿赂等不正当手段取得住房保障的，由市、县住房保障主管部门终止住房保障。其中，承租保障性住房的，责令按照市场租赁价格补缴承租期间的租金和利息并收回所租住房;承购保障性住房的，限期按照原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房;获得住房货币补贴的，责令全额退还补贴资金和利息。申请家庭在5年内不得再次提出住房保障申请。

　　第四十五条 享受保障性住房的家庭违反本办法，擅自转让、互换、出租、转租、出借、抵押其所承租或者购买的保障性住房的，由市、县住房保障管理机构责令限期改正;情节严重、拒不改正的，由市、县住房保障管理机构终止住房保障，收回保障性住房;被终止住房保障的家庭在5年内不得再次提出住房保障申请。

　　第四十六条 住房保障管理机构、实施机构和其他相关管理部门的工作人员在住房保障管理工作中玩忽职守、滥用职权的，由其所在部门或者监察部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十章 附 则

　　第四十七条 本办法未尽事宜，按照国家的有关规定执行。

　　本办法由省住房和城乡建设厅会同相关部门负责解释。

　　第四十八条 本办法自公布之日起施行。

海南省人民政府

2010年9月2日