房地产企业土地增值税清算指导案例

　　四、处理意见及依据　　
　　针对上述案例：　　
　　问题一：由于该企业开发的景墨家园二期、三期B区项目达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。上级税务机关检查发现该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划分，造成少缴土地增值税245万元。
　　
　　补税依据1：根据国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号通知第九、第十条，必须进行清算、可以进行清算条件的土地增值税的企业，总则第三条，纳税人符合土地增值税清算条件后，先向主管税务机关填写清算申报表，对未申报清算的纳税人，应根据《征管法》63、64条第二款处理。
　　
　　补税依据2：根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的普通住宅原则上应同时满足以下条件：
　　1、单套建筑面积在120平米以下；
　　2、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
　　3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍以下。补税依据3：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：　　
　　1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；　　
　　2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
　　
　　补税依据4：非普通住宅原则上应符合以下条件之一：　　
　　1、单套建筑面积在144平米以上；　　
　　2、住宅小区建筑容积率在1.0以下；　　
　　3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍。
　　
　　据此，应补缴土地增值税245万元。
　　
　　处理意见及依据：　　
　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第63、64条第二款，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。
　　
　　该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划分，应定性为偷税，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款245万元，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。建议处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
　　
　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第32条规定，加收滞纳金。
　　
　　问题二；该企业于2011年对已开发达到土地增值税清算条件的景墨家园三期A1区、A2区、C区、贺兰名居华庭项目项目进行了自行清算，该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报表，主管税务机关也对该企业及时组织了清算，检查发现，该企业多报扣除项目，少报收入，查补土地增值税270万元。
　　
　　补税依据：根据国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号通知第九、第十条，必须进行清算、可以进行清算条件的土地增值税的企业，总则第三条，纳税人符合土地增值税清算条件后，先向主管税务机关填写清算申报表。对有证据表明纳税人已经向主管税务机关填写清算申报表，而主管税务机关没有履行通知限期清算职责的问题，其查补的土地增值税，根据《征管法》52条，因税务机关的责任造成的，建议做补税处理。
　　
　　但对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。