杨志勇：观念、利益与房地产税

房地产税一直是社会关注的热点问题。最直接的原因莫过于房地产税关系千家万户的利益。从公共政策选择的视角来看，这样的税制建设就不能不慎重。 

房地产税观念的传播在房地产税制度选择过程中扮演着重要角色。可以说，有什么样的观念，就会有什么样的房地产税。一些人总是愿意说有人为了自身利益不愿意支持房地产税。的确，房地产税开征与否对不同人的利益影响是不同的。判断必须有依据。影响房地产税制最终选择的将会是房地产税观念的传播。 

在上一轮房价持续快速上涨的时期，房地产税（包括以前所说的个人住房房产税、物业税等）曾被一些人赋予了调节房价的功能。他们以为，房地产税一开征，房价就会应声下跌。事实上，随着税收知识的普及，人们对房地产税有了更深的认识。 

一般情况下，住房按揭成本一年只要房价上涨6%~7%就足以弥补。房地产税税率不太可能超过3%.这样，房价一年只要能够上涨10%，房地产税就不太可能让房价下跌。相反，由于房地产税逼不出房地产的供给，房地产税税负的转嫁可能还会让房价进一步上涨。房地产税降房价在一般情况下是做不到的，因此房地产税即使要开征，也需要回归本来的定位，即为地方公共服务融资。 

房地产税和房价也可能有非理性的联系。当房地产市场岌岌可危时，任何外部力量的冲击，哪怕是微弱的冲击，都可能导致市场的崩溃。房地产税的突然开征在这个时候可能扮演压死骆驼的最后一根稻草的角色。 

显然，房地产税的开征不是要让这个市场进入不健康运行的轨道。因此，放弃房地产税调节房价的定位选择并注意防止房地产税开征可能给市场所带来的负面影响，当是房地产税开征需要特别注意的问题。

房地产税的开征一开始就是与构建和完善地方税体系联系在一起的。房地产税只有在地方税体系中扮演重要角色，即成为地方主体税种之一，才有其存在的意义。只对少数住房哪怕是所谓的豪宅课征房地产税，所筹集的税收收入不太可能满足主体税种的要求。这样的税种也不是我们通常所理解的房地产税。 

我们所理解的房地产税是对所有房地产普遍征收，且以评估价为基础的税种。除此之外，只对少数住房征收的税种，也许把它称为豪宅税或奢侈品税更合适。每个人或每个家庭都可以有一套住房免征房地产税的方案，当然可以得到最大多数人的拥护。这样的方案也不是不可行，只是依据这样的方案出来的税收就不是我们所讨论的房地产税。这时，我们不要忘了改革的初衷——即我们需要什么样的房地产税。如果按此方案，房地产税所能筹集的收入也会是有限的。 

房地产税征管的困难一开始并不是所有人包括税收征管人员都能理解的。渐渐地，人民对此有了更深的认识，这会影响房地产税的开征。税法一旦公布，就应该不折不扣地得到执行，否则公信力就会受到严重的打击。房地产税的征管之难超过了现行的绝大多数税种。 

房地产税是直接税，征管难度超过间接税是不言而喻的。房地产税的征管难度还超过同样作为直接税的个人所得税。个人所得税有收入现金流，而房地产税没有。如果拥有房地产税的个人没有足够的工资收入或其他收入来支付房地产税，那么他们抵制房地产税的意愿就会非常强烈。面对这种挑战，房地产税立法不能不考虑应对方案。 

社会上总有一些人担心房地产的过多累积导致财富的过度集中。这种担心可以理解。问题是如果一个社会有完善的社会保障体系和良好的公共服务，所有人无论出生在什么样的家庭，都可以享受到教育、医疗卫生、养老保障等各种最基本的公共服务，所有人都有平等的个人才能发展机会，那么社会有没有必要再借助房地产税来加以调节呢？至少从国际上来看，房地产税不是一种调节贫富差距的税种。 

中国同样没有必要将一个公共政策体系应该具有功能全部放在一个税种之上。随着社会的发展，越来越多的人更愿意凭借自己的才能享受自己精彩的人生，而不是躺着祖辈的财产上过活。创造财富的乐趣不仅让调节贫富差距的房地产税没有必要存在，而且让遗产税实际上也失去意义。更多的富人需要的是如何将自己所拥有的财富回归社会，做自己最有意义的事。当然，这需要时间。但是，信息时代财富观念的传播速度不可低估。 

房地产税是否应该开征，不同群体之间看法不太一致，利益冲突似乎也是不可避免的。不同的房地产税征收方案对不同人的影响不同，这是肯定的。但一个新税种的诞生，至少不应该挑起无法消化的矛盾。房地产税需要在立法中让不同群体的利益主张得到最大充分的表达，尔后再去寻找更多的共识。 

房地产税具体征收方案的适用区域的确定就是一个难题。显然，适用区域越小，共识越易形成。学区房与非学区房的业主一起讨论，可能永远不会有共识。小区建设中业主付费才引入好学校而形成的学区房与政府投入形成的学区房，显然不太一样。前者的利益理应在房地产税具体征收方案适用区域的确定中得到充分的尊重，否则业主就有重复贡献之难。 

一度为了论证房地产税征收的必要性，房地产税与国有土地使用权出让收入的性质上的差异得到了强调，房地产税和物业费的不同也得到了强调。但是，看似差异的收入，实际上有许多共同之处。房地产税和政府拿走的土地收入，最后都进入政府的口袋。 

现实中，地方政府的土地收入，有许多都用于提供当地的基础设施和公共服务，这更说明了二者实质上的相似性。物业费虽然是物业公司的收入，但是，中国物业公司提供的部分物业服务在其他一些国家是地方政府在提供的，而这些国家的地方政府之所以能够提供服务，在很大程度上靠的是房地产税收入。联系到中国正在做的要打开一些小区的围墙以及不新建封闭小区的改革意见，房地产税立法也不能不和物业费征收加以协调。 

天下没有免费的午餐。房地产税即使开征形成地方政府收入之后，地方政府需要以治理现代化回馈纳税人。地方政府应该努力做到将每一分房地产税收入的去向告诉当地人民，并接受人民的监督。这也要求国家治理观念的现代化。如果地方政府做好了，那么中国现代化进程也将因此加快。但是，这里可能引发的一系列风险也不能不加以警惕。