房地产税法尚未形成草案年内难出台 学者：就不应出台

日前，国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。在“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调奠定后，这样的表态，将房地产税再次推进民众视线中。

而这已经不是房地产税第一次备受瞩目了。

去年5月25日，财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。在贾康看来，房地产税立法已经排在立法规划的“第一阵营”。

不过，《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者获悉，《房地产税法》草案目前仍在起草中，年内出台并执行的可能性不大。“要想征税，先要立法，新税种的设立、税法的制定等都必须经过法律程序。即使《房地产税法》能列入并提交全国人大常委会审议通过，最快也要在2018年才能开始施行。”中国财税法学研究会副会长施正文向《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者表示。

年内难出台

2013年，官方正式提出“加快房地产税立法步伐”。2015年召开的第十二届全国人大常委会立法规划中，房地产税法被列入了第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

和之前已经试点的房产税有所不同，在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种。房产税开征于1986年，仅适用于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。相较房产税而言，房地产税是一个综合性概念。

据国务院发展研究中心研究员倪红此前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

不过，《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者获悉，目前房地产税法尚没有形成完整草案上报。在草案上报之后，经由全国人大一审二审，同时还要公布草案听取民众意见，这些都是需要一定的时间的。在中国财税法学会秘书长周序中看来，这个程序很难在年内走完，更谈不上实施。

“事实上，房地产税立法还有一些疑难问题没有解决，比如说房地产税和土地出让金之间的关系，如果同时收取，存在重复征税的情况，还有农村宅基地是否收取房地产税等问题，都没有明确说法，但这些都是必须解决的问题。”周序中告诉《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者。

实际上，房地产税的征收方式跟西方有实质上的区别。最主要的原因是中国土地国有，实际上是“租”给房主使用的，而西方的房主则拥有土地产权。

按照上海试点房产税的计算方法，新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应缴房产税4200元左右。

不过，这套方案落实到房地产税身上，或许会有所变化。

据了解，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。立法通过后并不意味着就会在全国马上开征。由于房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以差别化。

“房地产税一旦开征，将对过热的房地产市场，特别是对投资性需求形成极大的抑制。由于房地产税是对存量房进行征税，因此它落地之后，在一定程度上能够抑制房地产投机和房价的上涨，并倒逼一些存量房流入市场，让房价有所下挫，对投资客形成一定的打击、对整个楼市的健康稳定发展有益是其最大的两个意义。”经济学家宋清辉表示。

不过，在对外经济贸易大学公共管理学院教授李长安看来，决定房价的因素有多种多样。其中包括货币超发，不关住货币发行的阀门，想要遏制房价是很困难的。此外，土地供给的垄断是导致房价上涨的又一推力。由于财政对土地出让金的依赖，地方政府都存在着人为限制土地供给的政策，造成了多数城市土地的严重供不应求，而这也成了房价刚性上涨动力强劲、下跌意愿不足的强大支撑。同时，投资渠道狭窄，实体经济疲软，也引发了大量社会资本涌入房地产领域，投机之风盛行。

渐行渐近

不管是否很快开征，房地产税的相关准备一直都在陆续进行中。

在施正文看来，房地产税征收的一个重要障碍就是不动产登记制度还没有建立起来。长期以来，登记制度不统一以及房屋、土地产权种类较多、制度较为混乱，为房地产税全面推开带来了较大阻碍。不动产统一登记一旦完成，就意味着国内有了一套独立的、全国联网的不动产登记系统和制度，这也将是以后开征房地产税的基础。

不过，这个难题已经进入倒计时阶段。

“2017年将大力推进不动产登记平台的接入，全国335个地市州盟和2854个县市区旗要全部接入国家级信息平台，80%以上的市县要完成存量数据整合入库，并向省和部汇交数据。”国土资源部副部长王广华此前表示。

不过，在宋清辉看来，仓促开征房地产税，非但不能有效打击投机者，反而会误伤具有正常购房需求的群体。“从实际情况考虑，我国现在征收房地产税时机还不成熟，因此房地产税等政策出台后也不会很快见效。此外，因为房地产税牵涉利益甚众、涉及面广、情况复杂，不可能在一两年内解决掉。”

另外，2003年十六届三中全会的思路是出台房产税，同时合并其他税费。然而，近几年关于房地产税的改革，却在合并或者取消其他的税费上面不明确。如果房产税的改革只是增加一个新的税种，这意味着在已经很重的房地产税收上再加税。

“如果只是为了增加地方收入二手房地产税，而不切实解决这些存在的问题，我觉得这部法律就不应该出台。”周序中表示。

在国家行政学院教授冯俏彬看来，房地产税除了是配套房地产调控的重要手段之外，同时也是各方公认的未来地方税的主体税种。针对当前经济下行、深化改革上热下冷的局面，关键问题还在于调整中央与地方关系，以形成对地方的良好激励。