营改增后土地增值税政策修订建议

     营改增试点全面推开后土地增值税出台了一系列配套文件，较好地解决了与增值税的协调问题。其后，随着《增值税会计处理规定》的出台，土地增值税的征缴进一步受到影响。从实现与营改增以及增值税会计处理全面协调的角度出发，作者建议对现行土地增值税政策中以下几项规定进行修订：

    一、关于预征税款计征依据的确定

    根据现行规定，房地产开发业务土地增值税“先预征、后清算”。由于后续存在清算程序，因此预征税款的计征依据并无进行价税分离的必要。若从减轻纳税人预缴税款压力的角度考虑需要在预征时进行价税分离，亦可以选择与增值税预征税款计征依据趋同的方式进行处理，以减少不必要的税税差异。基于此，作者建议对国家税务总局2016年70号公告（以下简称70号公告）中土地增值税预征税款计征依据确定的规定进行废改。
 

二、关于抵减销项税额的处理

根据现行规定，土地增值税将一般纳税人抵减的销项税额确认为转让房地产收入，而会计则规定抵减的销项税额冲减“主营业务成本”。这一税会差异的存在容易导致房地产开发项目土地增值税清算时增值额计算错误，也容易引发税企争议。作者建议出文明确房地产开发项目土地增值税清算时，可以依法扣除的“房地产开发成本”以该项目实际发生的房地产开发成本为基础确定，会计上将抵减的销项税额冲减“主营业务成本”的规定不影响实际发生房地产开发成本的扣除。
 

三、关于房地产开发项目印花税的扣除

如前文所述，尽管《增值税会计处理规定》出台后，财税字〔1995〕48号文中基于房地产开发企业会计核算作出的印花税扣除规定已自然失效。但由于70号公告在《增值税会计处理规定》出台前制发，故其仍然是以财税字〔1995〕48号前述规定为基础规定营改增后房地产开发项目税金的扣除范围。为避免税企争议，作者建议对70号公告中税金扣除范围的规定进行修订，依据《土地增值税暂行条例》及实施细则规定，明确房地产开发项目在《增值税会计处理规定》出台后（即2016年12月3日后）实际缴纳的与转让房地产有关的印花税在计算增值额时予以扣除。