个人出租非住房，需要缴纳哪些税费？税费金额如何计算？

　　个人出租非住房，涉及增值税、附加税费、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。

　　一、增值税

　　适用简易计税方法，征收率5%。

　　应纳增值税额=(含增值税)租金收入÷(1+5%)×5%

　　注①：如果平均分摊每月租金未超过15万元，则依法免征增值税。

　　二、附加税费

　　即城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金等。

　　其中，城市维护建设税税率7%、5%、1%，教育费附加征收率3%;其他两项，可能各地规定不完全一样。

　　应纳城市维护建设税=增值税额×7%或者5%或者1%

　　应纳教育费附加=增值税额×3%

　　三、印花税

　　租赁合同印花税税率千分之一。

　　应纳印花税额=租赁合同金额×0.1%

　　注②：印花税由合同当事人分别计算缴纳。

　　注③：印花税计税依据乃是合同金额。若合同单列增值税额，则增值税额不作为计税依据;若合同未单列增值税额，则一并按照合同(含税)金额计算印花税。

　　四、房产税

　　对于房产出租的，房产税从租计征，税率为12%。

　　应纳房产税额=(含增值税)租金收入÷(1+5%)×12%

　　注④：如果符合税法规定条件，而依法享受免征增值税优惠，则房产税及以下个人所得税计算时，不能扣减增值税了。

　　五、城镇土地使用税

　　城镇土地使用税因经营活动(比如本文出租非住房)而产生纳税义务，但其税额与租金收入无关。

　　应纳城镇土地使用税额=占地面积×单位税额

　　注⑤：单位税额各地按照规定幅度自行确定。

　　注⑥：城镇土地使用税按年计税(规定的单位税额是指年度税额)，分期缴纳。

　　注⑦：若为楼房，则占地面积应按出租部分建筑面积占总建筑面积之比例分摊计算。

　　六、个人所得税

　　适用“财产租赁所得”。

　　(一)应纳税所得额

　　以不含(增值)税租金收入，依次减除以下四项：

　　1、出租过程中依法缴纳的增值税之外其他税费。

　　比如上述城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、印花税、房产税、城镇土地使用税等。

　　注⑧：不是不允许扣除增值税，是增值税已经从含税收入里剥离，此处计算起点已经是不含增值税收入，当然不能重复扣除;也就是说，不是不扣，是不能扣两遍。

　　2、向房屋产权所有人支付的(含税)租金。

　　注⑨：此处当然含增值税。因为一则增值税乃是上一环节出租方纳税义务;对于支付方来讲，只是租金。二则本环节个人向上一环节支付租金所含增值税，本环节个人也无法抵扣。

　　3、修缮费用

　　限额内扣除、且须实际发生，即实际发生且每月扣除金额不超过800元，二者就低确定。

　　4、法定减除费用

　　(1)以不含增值税租金收入减除上面所列3项之后的余额(即：不含增值税收入-增值税之外其他税费-向出租方支付租金-修缮费，下同)，如果没有超过4000元，则扣除法定费用800元。

　　(2)如果上述“余额”超过了4000元，则扣除“余额×20%”。

　　(二)税率：百分之二十

　　(三)应纳个人所得税额=应纳税所得额×20%

　　来源：草木财税   作者：于小强

　　2019年3月的解析——

2019年其他个人（自然人）出租不动产应缴纳几种税？

　　１、增值税：

　　住房类计税依据为不含税的租金收入，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。非住房类依据为不含税的租金收入，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　自然人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过10万元的，可以享受小规模纳税人免税政策。

　　按固定期限纳税的小规模纳税人及出租不动产的自然人2019年1月1日及以后收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据、并开具发票的，可享受月销售额10万元（季销售额30万元）的起征点。例如，以上纳税人在2019年5月取得租金收入60万元，租赁起止时间为2018年6月至2019年5月，分摊后月租金收入为5万元，不超过10万元，2018年6月至2019年5月均免征增值税。

　　２、城市维护建设税：

　　计税依据为实际缴纳的增值税税额，税率为7%（市区）、5%（县城、建制镇、工矿区）或1%（其他）。在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税。（闽财税[2019]5号）

　　城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。

　　３、教育费附加和地方教育附加：

　　根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税[2016]12号）规定，月租金小于10万元的缴费义务人免征教育费附加和地方教育附加。

　　教育费附加、地方教育附加的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。

　　４、房产税：

　　计税依据为不含增值税的租金收入，住房类税率为4%，非住房类税率为12%。(财税[2008]24号）在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税。（闽财税[2019]5号）

　　出租不动产代开增值税发票应征房产税的纳税义务发生时间比照增值税执行。

　　５、土地使用税：

　　住房类免征土地使用税，非住房类按实征收土地使用税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关政策的通知》(财税[2008]24号）规定，对个人出租住房免征印花税和城镇土地使用税。

　　６、个人所得税（税目为财产租赁所得）

　　（1）据实征收：

　　A、每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【不含税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）-800元（费用扣除标准）】*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)；

　　B、每月租金收入超过4000元：应纳税额＝【不含增值税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）】×（1-20%）*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)（《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、国税函[2009]639号、财税[2008]24号）

　　C、转租每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月800元为限）-800元（费用扣除标准）】*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)

　　D、转租每月租金收入超过4000元：应纳税额＝（转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月800元为限））*（1-20%）*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)。

　　（2）核定征收

　　对个人出租房屋成本无法准确核算的，可参照财税[2000]91号文，暂按5%应税所得率核定征收个人所得税。即：住房按0.5%核定征收率，非住房1%核定征收率。

　　但各地各有不同，具体个人所得税征收率还得咨询当地税局。

　　①北京：计税依据为不含税的租金收入，征收率为0.5%。

　　②上海：计税依据为不含税的租金收入，征收率为1.5%。

　　③福州、平潭：计税依据为不含税的租金收入，征收率为1%。

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　　来源：税政解析与策略  作者：谢华峰