关联企业房产税的计税依据应如何确定？

　　问：A公司与B公司是关联单位，A公司以不良资产置换B公司房产，A公司以房地产的评估报告入账（包括土地和房产两部分），分别计入固定资产和无形资产科目，请问缴纳房产税的时候是按照“固定资产——房产”的价值为基数计算？还是按照房产和土地的价值合计为基数计算房产税？

　　答：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南，关于土地使用权的处理规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

　　自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

　　企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

　　《企业会计制度》（财会[2000]25号）1801无形资产第（六）款规定，企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目，并按本制度规定进行摊销；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本），借记“在建工程”等科目，贷记本科目。

　　根据上述规定，入账的土地使用权价值部分是否需要计征房产税，应根据国家有关会计制度规定核算结论确定，如果按会计制度规定应该作为计入固定资产房产原值，不论实际核算时是否计入均应作为房产税计税依据；如果按会计制度规定作为无形资产土地使用权核算，不需要作为房产税计税依据。

　　新准则与原会计制度对土地使用权的核算规定是有区别的，请根据企业是适用新准则还是旧制度判断。