“营改增”新政根本不是这个意思

3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时提出，“适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”

消息传来，商业地产界眼看一派喜大普奔的气象，“企业有望加入购房大军”成为不少项目微信稿的主题。那么，这条政策真的是专门针对楼市商业地产去库存的利好，商业地产春天来了吗？企业即将会大量买房？

其实并没有那么简单。多位业内人士分析认为，这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用，推动一部分企业新购写字楼，然而影响程度有限。

新增不动产才可纳入抵扣 具体如何计算是难题

3月7日，财政部部长楼继伟就财政工作和财税改革的相关问题回答了记者提问。在回答营改增相关问题时，楼继伟表示：“今年5月1日施行的营改增拟准备方案是，17%的标准税率不提高，但新增不动产可以纳入抵扣。”

具体来看，楼继伟指出，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业要纳入营业税改增值税是最大的推进难点。这四个行业占了大约960万户，对应的营业税是1.9万亿，占到原来营业税总收入的约80%。

楼继伟强调，将要施行的营改增方案中，不动产抵扣对象是指新增的不动产，以往的存量不动产并不纳入抵扣。

根据国税总局统计，目前尚未改革的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，涉及近1000万户纳税人，是已纳入营改增纳税人的两倍。这些行业户数众多、业务形态丰富，特别是房地产业、金融业的增值税制度设计更是一个难题，因此，税率、计税方法、抵扣方式、纳税地点等税制要素的科学设计以及过渡政策的合理安排，事关营改增试点的平稳推进。

楼继伟此前表示，过去不动产不被纳入进项税抵扣范围，今后可以纳入抵扣了，从理论上来说，实际上等于所有行业都受益，因此测算也就非常难。同时，不动产的形态也不太一样，办公室和厂房，有买的有租的等等。设计起来比较头疼，几乎涉及所有的企业，所以没办法算得很准，但会有一个大致的估量。

新政事关财税体制改革 企业能减多少税还要等细则出台

这条新政出台的背景是，营改增是我国“十二五”时期财税体制改革的一项重要任务，2015年是“十二五”收官之年，原本是要到2015年为止力争全面完成营改增改革目标的。今年1月，李克强总理召开座谈会时提出，今年要全面推进营改增，并加大部分税目进项抵扣力度，进一步较大幅度减轻企业税负。

由此，多位资深业内人士分析认为，新政出台是缘于我国财税体制改革的重要内容，目前实现营改增的时间窗已明确为今年5月1日；“将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”，其初衷应该是不动产涉及金额较大，将其纳入增值税抵扣范围，符合李克强总理提出的“加大部分税目进项抵扣力度，进一步较大幅度减轻企业税负”这一操作原则。总而言之，这跟财税体制改革密切相关，而并不是专门针对楼市中商业地产高库存而出台的政策利好。

同时，目前只是明确了营改增的完成时间窗和减轻企业税负的方向，一应税收政策细则尚未出台，最终增值税如何计算仍是未知，“新增不动产增值税纳入抵扣范围”，到底能够让企业减少多少的税费，也还并不清楚。

“对于商业地产市场会有一定的利好驱动，但具体程度如何，还是要等实施细则出来才会知道。”建工地产副总裁陈黎驹表示。

新政更多是锦上添花 刺激租用企业自购写字楼

新政对楼市商业地产去库存是重大利好？企业即将大量买房？赢商投资总经理方芳认为，这是对新政的过度解读。

“新政的初衷，应该是在营改增全面推进的背景下，鼓励企业购置不动产，来增加企业的进项税抵扣。由于不动产的特殊性，涉及的进项金额较大，抵扣税费也会较多；但同时不动产作为比较贵的生产资料，它的购买数量和频率也相对有限，从这个角度来说，不动产涉及的进项税抵扣也就有限。”

方芳认为，新政的施行，对企业而言更多是一种锦上添花的作用。就像住宅最近的契税减免新政，能够进一步推动购房者积极下单，但很少会有买家纯粹因为这一减免就决定购房，毕竟相对于房子的总金额来说，契税减免所涉金额仍然相当有限，不会起到决定性的作用。

据她介绍，如果单纯从减免额度上来考虑的话，事实上，企业会更愿意选择一些拥有优厚优惠政策的产业园等来办公。目前，在不少板块的产业园内，只要符合一定的条件，购买写字楼就会有价格优惠；等到入驻办公，政府还很有可能给予一定的税收返还，对企业的刺激作用还是蛮大的。

此外，从购房主体来看，个人和企业有蛮大的差异。企业买房，不仅各方面成本都比较高，而且出售流程也更为复杂，因此，企业来投资买房的可能性，远比个人投资买房要小。

首先，相较于个人，企业购买写字楼，无论持有还是出售，其税负都要高得多。光这一部分，就足以抵消掉新增不动产的增值税抵扣，企业主还不如选择以个人名义买房。其次，企业购入写字楼，从此就作为企业的固定资产，一旦经营不善涉及诉讼，就很容易被查封抵债等。再者，很多企业都会有合伙人，企业资产跟个人资产，完全就是两码事。

“所以，新政最有可能刺激前来购买的，是那些本来就有需求、全新创业或是正在租赁办公楼的企业，它们会更倾向于自购写字楼。从这个角度来看，新政的惠及面有限。”多位商业地产业内人士最终达成了这样的共识。

工作布置——
财税[2016]32号 财政部 国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知

税总发[2016]32号 国家税务总局关于扎实做好全面推开营业税改征增值税改革试点工作的通知