土地增值税应税收入的稽查

    (一)税法的有关规定

    根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，其收入的形式包括货币收入、实物收入和其他收入三种形式。其中货币收入一般比较容易确定；实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收人，如钢材、水泥、房屋、土地等，其价值不太容易确定，一般需要对其进行估价；其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等，其价值需要进行专门的评估。第三种类型的收入比较少见，但如果发生，在稽查时应予以注意，防止企业通过低估“其他收入”偷逃税款。另外应注意，税法规定，土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。

    (二)稽查

    按照现行的财务会计制度，房地产开发企业转让土地使用权和销售商品的收入在销售实现时应借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目，并按收入的类别设置明细账，进行明细核算，而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收账款”科目(在企业不设“预收账款”科目时也可以记入“应收账款”的贷方)；兼营房地产的企业转让房地产取得的收入记入“其他业务收入”科目；一般企业转让作为固定资产的房地产所取得的收入记入“固定资产清理”科目。现以房地产开发企业为例，介绍对收入额稽查的方法：

    1．稽查企业的“经营收入”明细账，并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。

    2．稽查“开发产品”明细账并与房地产转让合同及有关原始凭证相核对，看企业有无将取得的实物收入直接记入“固定资产”、“库存材料”等账户，隐匿销售收入。例如，某房地产开发企业，于1998年1月将一栋已竣工交付使用的写字楼转让给某建材总公司作办公楼，这栋写字楼连同土地所有权价值1000万元人民币，双方商定其中800万元以货币资金结算，其余200万元折算为等价的优质钢材，进行结算。该房地产公司为了隐匿销售收入，只将800万元的货币资金记入经营收入账户，其余的200万元直接记入了“库存材料”账户，后被税务人员查出。

    3．稽查“开发成本”、“开发间接费用”、“开发产品”等科目，并与有关的会计凭证核对，看有无将房地产收入直接冲减成本、费用的现象。

    4．稽查“应付账款”、“预收账款”、“分期收款开发产品”等科目，并与有关转让房地产的合同、会计凭证相核对，看有无将房地产收入挂账，不及时申报纳税的现象。

    5．稽查转让房地产的成交价格与收入类型。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的(即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为)，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。对于转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的(即纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为)，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入征税。

    6．稽查房地产转让的预售合同，看房地产开发企业是否已按买卖双方签订的预售合同所记载的金额申报缴纳土地增值税；分次缴纳的土地增值税税款是否根据每笔预收款占总售价的比例正确计算。按税法规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。