已投入使用未决算，房产税如何缴纳

　　实务操作中，有些企业会存在新建房屋已经投入使用但是尚未办理竣工决算，会计上也未转固定资产的情况，该新建房屋何时缴纳房产税，房产原值如何确认?

　　一、何时缴纳房产税

　　实际操作中某些企业针对该部分未转固房产同时未计提缴纳房产税，此种做法是不恰当的，根据《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)规定的房产税纳税义务发生时间：纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

　　《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条对此也做了规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　所以对于已投入使用但未竣工决算转固的房产，应在房屋交付使用次月起计算缴纳房产税。

　　二、如何确定房产原值

　　自建房产未进行竣工决算的，总局没有明确的规定竣工决算前房产原值确认方法，全国各地执行口径不尽相同，大部分地方规定决算前按照工程预算价格或计划价格确认房产原值，有些地区要求按照国家有关会计制度暂估入账计算交纳房产税。决算后预算价值和竣工决算价值之间的差额如何处理，各地执行口径也有所不同。部分地方规定列举参考如下：

　　1.《辽宁省房产税实施细则》第四条房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。

　　工程尚未决算已经投入使用的新建房产，依照基建计划价值减除30%后的余值计税;没有基建计划价值的，由房产所在地税务机关核定。工程决算后，依照入帐的价值计税;已按计划价值或核定价值征纳税款的不再退补。

　　2.《内蒙古自治区地方税务局关于房产税有关问题的公告》(内蒙古自治区地方税务局公告2016年第8号)第四条规定，关于对工程决算前已使用房产征收房产税的问题。

　　《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　根据上述规定，对工程决算前已经投入使用的房产，纳税人应当按照国家有关会计制度暂估入账，并以暂估入账价值计算交纳房产税。工程决算后，纳税人应自工程决算之次月起，按实际决算金额调整房产原值，计算缴纳房产税;并于工程决算之次月，对工程决算前己纳的房产税与依实际决算金额计算的应纳房产税之间的差额，办理多退少补手续，但不计算征收滞纳金。

　　由于房产税属于地方税种，对于已投入使用但未竣工决算的房产原值确认依据各地执行口径不一，建议企业实务操作中应以当地主管税务机关的要求为准。