鲁地税发[2005]23号 山东省地方税务局关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知[全文废止]

　　第二十一条 [条款废止]房地产开发企业预提成本、费用不得税前扣除。

　　房地产开发企业的土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费应以实际支付或上缴数，按规定在税前扣除。属于成本对象完工前发生的，直接摊入相应的成本对象;属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。

　　第二十二条 [条款废止]房地产开发企业发生的下列支出，按规定的标准和范围扣除。

　　一、开发产品销售之前发生的装饰费应在当期已实现的销售面积和装饰工程总面积之间分摊，属于当期已实现销售面积承担的部分，允许税前扣除，剩余的留待实现销售时做税前扣除。

　　二、售后维修费用。房地产开发企业对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的维修费，可按实际发生额进行扣除。

　　三、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

　　四、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

　　五、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧，并准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

　　第二十三条 [条款废止]房地产开发企业在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：

　　一、资本性支出、无形资产的受让开发支出;

　　二、因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金以及被没收财物的损失;

　　三、各项税收的滞纳金、罚金和罚款;

　　四、国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金;

　　五、各种赞助支出;

　　六、非法支出;

　　七、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分;

　　八、税收法规有具体扣除范围和标准(比例或金额)，实际发生的费用超过或高于法定范围和标准的部分;

　　九、与取得收入无关的其他各项支出;

　　十、非法定凭证载名的支出。

　　第二十四条 [条款废止]实行核定应税所得率征收企业所得税的房地产开发企业，其应税所得率应根据企业经营实际在10-30%之间确定。

　　第二十五条 [条款废止]企业所得税按年计算、分月(季)预缴，月份或者季度终了后15内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

　　第二十六条 [条款废止]房地产开发企业应向其实际经营管理所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税。

　　第四章 土地增值税

　　第二十七条 房地产开发企业在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。计算公式为：

　　应纳土地增值税税额=增值额*适用税率

　　增值额=收入总额-扣除项目金额

　　第二十八条 房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定(订)金和其他经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　第二十九条 纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。

　　第三十条 土地增值税的计算扣除项目，具体为：

　　一、取得土地使用权所支付的金额。包括：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　二、 房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　三、房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除：

　　(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。

　　(二)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。

　　四、[条款废止]与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。

　　五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。

　　第三十一条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。

　　第三十二条 房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除：

　　一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。

　　二、地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除;如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。

　　三、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额;凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。

　　四、纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。

　　第三十三条 土地增值税实行30-60%的四级超率累进税率。

　　第三十四条 [条款废止]房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值税预征管理，预征率为0.5—3%.其计算公式为：

　　应预缴税款=转让房地产收入×预征率。

　　已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。

　　第三十五条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

　　主管地税机关在土地增值税清算时，应审核转让房地产收入总额、扣除项目金额、预缴土地增值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。

　　第三十六条 有下列情况之一的，纳税人应对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算：

　　一、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目;

　　二、纳税人申请办理注销税务登记。

　　纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签订之日起30日内提出清算土地增值税申请。

　　纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。

　　第三十七条 房地产开发企业应向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳土地增值税。

　　第五章 其他税种及附加

　　第三十八条 城市维护建设税

　　一、[条款废止]内资房地产企业以实际缴纳的增值税、消费税、营业税为计税依据，计算缴纳城市维护建设税。

　　二、城市维护建设税实行地区差别比例税率，纳税人所在地为城市市区、县城和建制镇、其他地区的税率分别为7%、5%、1%。

　　三、税额计算

　　应纳城市维护建设税税额=缴纳的三税(增值税、消费税、营业税)×适用税率

　　四、房地产开发企业城市维护建设税的征收管理比照营业税的有关规定办理。

　　第三十九条 [条款废止]车船使用税

　　一、房地产企业按其拥有并且使用的车辆和船舶的种类、吨位和规定的税额计算缴纳车船使用税或车船使用牌照税。

　　二、税额计算

　　客车应纳税额=应纳税车辆×适用税额

　　货车应纳税额=载重净吨位×60元

　　三、车船使用税按年计算、分期缴纳。由房地产开发企业所在地地税机关负责征收。

　　外商投资企业(包括港、澳、台)缴纳的车船使用牌照税比照车船使用税的规定办理。

　　第四十条 房产税

　　一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房产税或城市房地产税。

　　二、对自用的房屋，按房产原值一次减除30%后的余值作为计税依据，税率为1.2%;对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12%;

　　三、房产税按年计算、分期缴纳。房产税由房产所在地地税机关征收。城市房地产税比照办理。

　　外商投资企业(包括港、澳、台)缴纳的城市房地产税比照房产税的规定办理。

　　第四十一条 [部分废止]印花税

　　一、房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的，均应缴纳印花税。

　　二、征税范围、税率和计税依据

　　1、购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。房地产开发企业与个人订立的购房合同，暂免贴花。

　　2、加工承揽合同。按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳。

　　3、建设工程勘察设计合同。按收取费用的万分之五计算缴纳。

　　4、建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。

　　5、财产租赁合同。按租赁金额的千分之一计算缴纳。

　　6、货物运输合同。按运输费用的万分之五计算缴纳。

　　7、仓储保管合同。按仓储保管费用的千分之一计算缴纳。

　　8、借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。

　　9、财产保险合同。按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。

　　10、技术合同。按所载金额的万分之三计算缴纳。

　　11、产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。

　　12、营业账簿。记载资金的账簿。以“实收资本”与“资本公积”的合计金额为计税依据，税率万分之五;其他营业账簿，按件贴花五元。

　　13、权利、许可证照。按件贴花五元。

　　三、房地产开发企业有下列情形之一的，主管税务机关可以核定征收印花税：

　　(一)未按规定建立印花税应税凭证登记簿，或未如实登记和完整保存应税凭证的;

　　(二)拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的;

　　(三)采用按期汇总缴纳办法的，未按主管税务机关规定的期限报送汇总缴纳印花税情况报告，经主管税务机关责令限期报告，逾期仍不报告的或者主管税务机关在检查中发现纳税人有未按规定汇总缴纳印花税情况的;

　　四、应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。

　　第四十二条 城镇土地使用税

　　一、内资房地产开发企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地，应缴纳城镇土地使用税。其建造商品房的用地，应按规定缴纳土地使用税。

　　二、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按当地规定税额标准计算缴纳。

　　三、城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。城镇土地使用税由土地所在地地税机关征收。

　　第四十三条 个人所得税

　　一、房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得，利息、股息、红利所得，劳务报酬所得，财产租赁所得，特许权使用费所得，财产转让所得，偶然所得，其他所得应按规定代扣代缴个人所得税。

　　二、个人承包、承租经营房地产开发企业取得的所得，应按对企事业单位承包、承租经营所得项目缴纳个人所得税。

　　三、独资、合伙房地产企业比照“个体工商户的生产经营所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

　　四、个人所得税的纳税义务人、扣缴义务人每月缴纳的税款，应当在次月七日内缴入国库，并向主管税务机关报送纳税申报表、代扣代缴税款汇总表。

　　第四十四条 教育费附加、地方教育附加

　　一、[条款废止]内资房地产企业在缴纳增值税、消费税、营业税时，应按规定的比例计算缴纳教育费附加、地方教育附加。

　　二、附加金额的计算

　　应纳教育费附加额=缴纳的三税(增值税、消费税、营业税)×3%.

　　应纳地方教育附加额=缴纳的三税(增值税、消费税、营业税)×1%.