鲁地税发[2005]23号 山东省地方税务局关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知[全文废止]

　　第六章 征收管理

　　第四十五条 房地产开发企业应当按照规定，自领取工商营业执照之日起30日内，持有关证件和资料，向主管地方税务机关申报办理税务登记。并自扣缴义务发生之日起30日内，申报办理扣缴税款登记。

　　第四十六条 房地产开发企业跨县(市、区)从事开发经营，应当在外出经营以前，向机构所在地主管地方税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》(以下简称《外管证》)，并在《外管证》注明地进行开发经营前，持税务登记证副本和《外管证》，向当地地方税务机关报验登记。在外出经营到达地连续12个月内累计超过180天的，应当自期满30日内，在到达地办理税务登记。

　　第四十七条 房地产开发企业领取税务登记证件后，向主管地方税务机关申请领购发票和专用税务收据。跨县(市、区)从事房地产开发的，应在领取临时税务登记证件后或凭机构所在地地方税务机关的证明，向开发经营所在地地方税务机关申请领购开发经营地发票和税务收据。

　　第四十八条 房地产开发企业发生经营业务应按规定开具发票。销售不动产、转让土地使用权时，应开具地税机关监制的发票，收取定金、预收款及其他各种预收款项时，应开具地税机关监制的税务收据(附表2)。

　　第四十九条 房地产开发企业应按照规定安装、使用税控装置，对未按规定安装和使用税控装置的，由主管地方税务机关代开发票和税务收据。

　　第五十条 房地产开发企业应依法设置账簿，准确进行收入、成本、费用的核算，按照规定的申报期限、申报内容，向主管地方税务机关办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表及税务机关要求的其他有关证件、资料，并按规定缴纳各项税款。

　　跨县(市、区)从事房地产开发的，应向开发经营地税务机关提供其外出经营项目向所在地税务机关申报企业所得税的证明。

　　第五十一条 房地产开发企业有下列情形之一的，由主管税务机关对其实行核定征收：

　　一、未按照规定办理税务登记，外出经营未按规定向开发经营地税务机关报验登记的;

　　二、应当设置但未设置账簿的;

　　三、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;

　　四、发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

　　五、计税依据偏低，又无正当理由的。

　　第五十二条 主管地方税务机关对房地产开发企业实行开发项目开工、销售、竣工登记备案制度，房地产开发企业应按规定向主管地方税务机关报送相关资料，对营业税、企业所得税和其他地方各税分属不同税务机关征收管理的，应同时分别向各税种的主管地方税务机关报送。

　　一、开工环节。房地产开发企业在每一开发项目取得土地使用权10日内，报送《国有土地使用权证》(《建设用地批准书》)、《土地出让合同》、《土地转让合同》、土地平面图和《取得土地使用权登记表》(附表3)。

　　房地产开发企业在每一个开发项目取得开工许可10日内，报送《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、施工平面图、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同、拆迁补偿合同、水、电、气、暖协议、联建及房屋分配协议和《新开发项目开工登记表》(附表4)。

　　各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，应在变更后10日内，报送变更后的文本并填写变更登记表。

　　二、开发预售环节。房地产开发企业按年度、分开发项目，在企业所得税年度纳税申报时，报送建设销售情况(《房地产开发建设销售明细表一》附表5)。在每一开发项目取得商品房预售许可后，报送预售许可证，预售商品分层平面图、商品房预售方案，并分期报送《房地产开发建设销售明细表二》(附表6)。

　　三、竣工环节。房地产开发企业应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用后，报送工程竣工报告和《房地产开发建设销售明细表二》。

　　上述证件、合同、协议、图纸应同时提供原件和复印件，经主管地方税务机关核对后，原件退回，复印件留存。

　　第五十三条 房地产开发企业应设置《开发产品备查簿》(附表7)，详细登记开发产品的房号、面积、成本、去向等资料。

　　第五十四条 主管地方税务机关应建立房地产开发企业台账，根据企业报送的《取得土地使用权登记表》、《新开发项目开工登记表》、《房地产开发建设销售明细表》以及有关资料，详细记录各开发项目的建设信息、成本费用、销售收入和各项税款缴纳等，具体应包括以下基本指标。

　　房源登记情况，包括(1)开发项目名称;(2)项目坐落地址;(3)取得土地使用权方式和支付地价款;(4)支付的土地补偿费、公共设施配套费等各项费用;(5)开发项目总建筑面积;(6)开发产品类型和各自建筑面积;(7)项目施工建筑总承包企业名称;(8)建筑工程预(决)算金额;(9)项目可供销售面积;(10)已销售(含预售)房屋(土地)面积;(11)最低房屋销售价格;(12)采取何种销售方式;(13)已售房屋收取总价款等。

　　税款缴纳情况，包括：(1)纳税人识别码;(2)税款征收方式;(3)缴纳税款种类和各税种的申报期;(4)各税缴纳情况及其所属期;(5)缓缴、欠缴税款情况;(6)税收罚款和滞纳金缴纳等。

　　主管税务机关可根据管理的需要，自行设计台账格式，增加相关信息。

　　第五十五条 为避免税收流失和重复征税，房地产开发企业机构所在地和开发经营所在地主管税务机关要加强联系和沟通。开发经营所在地主管税务机关应及时将纳税人的房地产开发、销售、转让和纳税等情况按月传递给机构所在地主管税务机关。

　　第五十六条 各级地税部门要根据房地产开发的行业特点，依托社会综合治税网络，加强与相关部门的信息交流，采集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。

　　与工商管理部门合作，对房地产漏征漏管户进行清理，严格按照规定在企业提供注销税务登记证明后，办理工商登记注销手续，按月向工商部门采集房地产开发企业开业、变更、注销、吊销登记分户信息。

　　与发改部门合作，房地产企业办理立项手续时，要提供税务登记证明。按月向计划部门采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。

　　与规划部门合作，按月采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。

　　与建设部门合作，承揽、中标施工企业办理施工许可证时，必须提供工程项目所在地主管税务机关核发的税务管理证明。按月向建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。

　　与土地部门合作，在单位和个人办理土地过户手续时，要提供《专用发票》。按月向土地部门采集土地使用权出让和转让信息，转(出)让方、转(出)让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。

　　与房产管理部门合作，在单位和个人办理房产过户手续时，必须提供税务部门监制的发票。按月向房产管理部门采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。

　　第七章 纳税评估

　　第五十七条 各级地方税务机关应积极开展对房地产开发企业的纳税评估，通过对纳税情况的真实性、准确性、合法性的综合评定，建立房地产行业收入和成本监控体系，实现整体、实时控管，及时发现、纠正和处理纳税行为中的错误，促进房地产企业的真实申报和税收征管质量的提高。

　　第五十八条 房地产开发业评估对象可以采取规模选择法、随机选择法、纳税异常选择法等合理的方法确定。有条件的地区应依托计算机等先进技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、营业税负担率、企业所得税负担率等指标的分析，探索建立指标警戒体系，将低于警戒值的纳税人作为评估对象，实现对指标异常纳税人的及时控管。

　　第五十九条 房地产开发业纳税评估的主要内容是对纳税申报资料、税务机关掌握的征管资料以及通过综合治税获取信息的审核和分析，重点对以下方面进行审查核实：

　　1、全面核实纳税人实际参与开发的项目数量，各项目的开发地点，重点核对基本情况资料，与该项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让(转让)合同”、“竣工验收时间”等资料进行核对，对影响主营业务的有关问题进行审核。

　　2、从核实纳税人开发项目的开发面积入手，与开发项目的建筑规划许可证、规划用地许可证、竣工验收报告、施工图设计文件审查意见或联建协议等资料进行核对，核实开发项目的开发面积情况。

　　3、核实纳税人确定的开发项目的可售商品房面积，从数量上审核判定纳税人是否存在隐匿商品房未转收入或少转收入情况。通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据开发项目座落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性，核实开发项目可售商品房面积的真实数量。

　　4、通过验证审核开发项目已售商品房面积的真实程度，核实开发项目是否有隐匿或少转收入的情况。

　　5、核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常。

　　6、审核商品房销售收入是否按照规定的结算方式予以确认，有无延迟确认或少确认收入的情况。

　　7、在核实开发项目应结转收入的已售商品房面积，商品房销售单价，商品房销售收入确认方式的基础上，根据核实的开发项目平均售房单价与已售商品房面积，计算开发项目应转收入数额并与实际已转收入数额进行比较;确认收入的准确性，计算分析其差异。

　　8、按各成本项目进行审核，对于同时进行多个项目开发的，审核其是否正确区分各成本核算对象的界限。对一次性发生属于多个成本核算对象的开发费用，或分批开发的项目，应重点审核其一次性支付的应计入开发成本的各类费用，是否按规定的标准合理的进行分配。

　　9、核实开发项目单位成本是否准确，落实已结转经营成本的正确性。

　　10、纳税人同期销售费用绝对差额较大则审核是否与销售收入的增加存在合理的配比，进而审查广告费支出、业务宣传费支出是否按比例扣除，两者的划分是否符合规定，有无大宗的销售开支变相扣除等。

　　11、在企业经营不产生大的起伏的情况下，管理费用的发生额应保持相对稳定，如果纳税人同期管理费用绝对差额较大，则审核经营规模及产品结构是否有大的调整。

　　12、纳税人同期财务费用绝对差额较大，则审核同期的贷款利率的变化情况、财务报表借款的增减情况，进而审核其资金使用、构成的变化。

　　第六十条 各级地税部门要定期对房地产业纳税评估情况进行汇总分析，对发现的问题，督促纳税人、扣缴义务人及时纠正，并作为制定政策，加强征管、稽查的重要依据。

　　第八章 税务检查

　　第六十一条 税务机关依法对房地产开发企业进行税务检查，房地产开发企业必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

　　第六十二条 各级税务机关要加强对房地产开发行业的日常检查和专项检查，根据行业特点，采用交叉稽查、实地核查、信息比对相结合等形式，全面审核相关涉税资料，提高检查成效，堵塞税收征管漏洞。对重大案件要适时通过媒体或媒介予以曝光，加强社会舆论对房地产业的监督，创造依法纳税的社会氛围。

　　对跨县(市、区)经营的房地产开发企业，机构所在地地方税务机关应主动与经营开发地税务机关加强联系，做好外出开发经营房地产开发企业的税收检查。开发经营地税务机关应积极配合所在地税务机关，避免税款的流失。

　　第六十三条 各级税务部门要建立内部信息定期交换制度，检查情况要定期向税收管理等部门反映。要加大对房地产行业税收征管的考核力度，对检查中存在和发现的问题，要分清责任，确属征管责任区管理偏松，不负责任，玩忽职守造成的，要按照行政执法过错追究责任制的规定，追究有关人员的责任，切实提高房地产税收管理水平。

　　第九章 法律责任

　　第六十四条 房地产开发企业未按照规定期限办理税务登记、纳税申报和报送相关纳税资料的，税务机关责令限期改正，根据征管法的规定予以处罚。

　　第六十五条 房地产开发企业未按照规定设置、保管帐簿或者保管记帐凭证和有关资料，未按照规定将财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件报送税务机关备查的，税务机关责令限期改正，根据征管法的规定予以处罚。

　　第六十六条 房地产开发企业逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务检查的，由税务机关责令改正，并可依据征管法的有关规定予以处罚。

　　第六十七条 房地产开发企业有税收违法行为，拒不接受税务机关处理的，税务机关可以收缴其发票和税务收据或者停止向其发售发票和税务收据。

　　第六十八条 房地产开发企业有发票违法行为的，依照发票管理办法的有关规定处理。

　　第六十九条 房地产开发企业伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记帐凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，移送有关部门依法追究刑事责任。

　　第七十条 房地产开发企业欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，移送有关部门依法追究刑事责任。

　　第七十一条 房地产开发企业以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金外，移送有关部门依法追究刑事责任。

　　第七十二条 纳税人与税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或解缴税款及滞纳金或者提供相应的纳税担保，然后可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。

　　第十章 附则

　　第七十三条 本办法未尽事宜，按相关法律、行政法规、规章的规定执行。

　　第七十四条 本办法由山东省地方税务局负责调整和解释。

　　第七十五条 本办法自2005年1月1日起执行。