关于房产税的涉税问题风险分析

　　房产税对于一般企业属于小税种，涉及的问题也相对简单。但是对于以自持出租为主的商业地产集团而言，房产税是仅次于增值税及企业所得税的第三大税种，占据着重要地位。

　　一、房产税的定义

　　首先我们从“房产税”的定义出发：房产税以房产作为征税对象，财税地字〔1987〕3号对“房产”做了明确定义：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。因而我们对建筑物是否征收房产税的判定依据应该从“房产”的定义本身出发，而不以是否具有房屋产权证为依据。我们利用以下案例来分析具体的差异：

　　案例一：甲公司从村委会租来的土地上建造的度假小区，无法办产权证，该度假区用于出租经营娱乐餐饮，收取租金2000万元，请问该租金是否交房产税?

　　分析结果：根据国家对于“房产税”征税对象的定义，度假小区的房屋，完全满足“房屋”的定义，因而A公司收取的度假小区租金2000万元，应该从租计征房产税2000×12%=240万元。

　　案例二：A房地产公司建造了一个简易农贸市场用于出租，农贸市场是用玻璃钢顶棚，两边有柱作为支撑，但无墙作为围护结构，一年收取租金200万元。

　　分析结果：该农贸市场虽有玻璃钢顶棚，有柱作为支撑，也是以房屋的形态表现，但是该农贸市场能避雨不能遮风，因而笔者认为不属于房产税的征税对象，所以不用就280万元缴纳房产税。其中：财税〔2008〕123号《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》中的“加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整”，更是为该问题提供了佐证。

　　二、自用地下建筑物如何缴纳房产税?

　　1.与地上房屋相连的地下建筑：如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税，即地下建筑物与地上建筑物的一致，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%。

　　2.完全建在地面以下的建筑、地下人防设施：

　　①工业用途房产：以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

　　②商业和其他用途房产：以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值，房屋原价折算为应税房产原值的具体比例实务中由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定，即应纳房产税的税额=应税房产原值×打折率×地下建筑打折率×1.2%。

　　我们利用以下案例来分析：

　　案例：A房地产公司在自建商业项目单独建造地下车库(非人防工程)1000平方米，地下占地面积为500平方米，成本为1000万元，A房地产公司在地下车库上建有办公用房，地上占地面积为100平方米。根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第二条规定，A公司按地下建筑物建造成本的7折作为房产原值缴纳房产税，每季缴纳1000×70%×(1-30%)×1.2%÷4=1.47万元。

　　税务局的观点：根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第三条规定，“对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”，由于该地下车库上有一些地上建筑物，因而应将地下车库与地上建筑视为一体，从价计征房产税;不得视为地下建筑物而在确认房产原值时对建造成本打折，应按建造成本1000.00万元全额确定为房产原值，所以A公司应当补税。

　　那么，为了正确纳税，我们有必要了解一下，如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑?

　　总结：税收法规并没有对区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑的标志进行明确，税务机关也建议从建筑规范的角度寻求问题的答案，其中：财税〔2005〕181号第三条对“与地上房屋相连的地下建筑”进行的列举解释为“房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分”，由此，我们可以将“与地上房屋相连的地下建筑”归纳解释为，“与地上房屋相连的地下建筑”通常指地上建筑物的地下基础部分，即地下建筑与地上建筑属于同一主体结构。因而笔者认为，案例中的地下车库上面虽然存在一些办公楼(但占地仅有100平方米)，很明显，地下车库不是办公用房的基础部分，地下车库与办公用房不是一个主体结构，而是独立建造的，因而不能认为它是与地上房屋相连的地下建筑，所以是可以按照独立地下建筑单独征税。实务中，我们一般怎么证明地下车位是独立的地下建筑，还是和与地上房屋相连的地下建筑?其实没有明确的区分标准，一般税务部门会要求企业提供第三方造价师事务所出具的报告，证明该建筑属于独立的地下建筑并且明确造价成本。