湘潭市地方税务局公告2013年第8号 湘潭市地方税务局关于发布《湘潭市地方税务局土地增值税清算管理办法》的公告

湘潭市地方税务局关于发布《湘潭市地方税务局土地增值税清算管理办法》的公告

湘潭市地方税务局公告2013年第8号        2013-07-08

　　现将《湘潭市地方税务局土地增值税清算管理办法》予以公布，自公布之日起施行。

　　特此公告。

湘潭市地方税务局土地增值税清算管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)以及湖南省地方税务局《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》(湘地税发〔2010〕25号)等规定，结合全市房地产开发经营业务的特点，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于全市房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称“清算”)，是指房地产开发企业(以下简称“纳税人”)在符合清算条件后，依照税收法律、法规以及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》(附件1)，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

　　第五条 主管税务机关应当加强土地增值税政策宣传辅导，为纳税人提供优质纳税服务。及时审核纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况，依法征收土地增值税。

　　第二章 前期管理

　　第六条 主管税务机关应当结合房地产税收管理一体化要求加强对房地产开发项目的日常税收管理。应当从纳税人取得土地使用权起，按照项目分别建立档案、设置台账，全过程跟踪监督纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况，实现税务管理与纳税人项目开发同步。主管税务机关应当落实土地增值税重点税源户监控制度，并按照规定及时反馈重点税源户税源信息以及监控情况。

　　第七条 主管税务机关应当加强调研和纳税评估，关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对于纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按照不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第八条 对于纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关应当要求纳税人按照项目或者按照分期项目开具发票，并按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。

　　第三章 清算受理

　　第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十条 对于符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　所列第(一)项情形，对于房地产开发项目存在《办法》第十七条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

　　所列第(三)项情形，应当在办理注销登记之前进行土地增值税清算。

　　第十一条 对于符合第九条规定，应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

　　对于符合第十条规定，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》(附件2)，纳税人应当自收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。纳税人可以自愿委托符合资质的税务中介机构对房地产开发项目进行土地增值税清算鉴证。

　　按照第九条规定，应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据第十条规定确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限届满拒不清算或者拒不提供清算资料的，主管税务机关可以依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》(附件3)，要求其在30日内办理清算手续，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，可以按照第三十一条规定实行核定征收或者移送税务稽查部门。

　　第十二条 纳税人清算土地增值税时应当提供的清算资料：

　　(一)土地增值税清算表以及附表。纳税申报表(附件1)以及《收入和扣除项目明细表(按年度统计)》(附件10)。

　　(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应当包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况以及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、契税完税凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应当提供记账凭证复印件。

　　(四)主管税务机关要求报送的其他与清算有关的资料。

　　(五)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应当报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对于符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件4)，同时转入清算审核程序。对于纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审核鉴证事项情况不清楚的，主管税务机关应当退回纳税人，并向纳税人开具《土地增值税清算补正通知书》(附件5)和《土地增值税清算中止通知书》(附件6)，要求纳税人在30日内补报。纳税人在规定的期限内补齐清算资料或者提交规范的《鉴证报告》后，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》，同时转入清算审核程序。

　　对于不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由的不得撤销。

　　第四章 审核评估

　　第十四条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应当自发出《土地增值税清算受理通知书》之日起60日内完成清算审核(不含纳税人应主管税务机关要求补正材料的时间)。主管税务机关的清算审核以书面审核为主，必要时可以开展实地审核。书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在书面审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，审核纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性。

　　主管税务机关应当自完成土地增值税清算审核之日起10日内向纳税人发出《土地增值税清算核准通知书》(附件7)或者《土地增值税清算终止核准通知书》(附件8)、《土地增值税核定征收认定表》(附件11)或者移交稽查部门。纳税人自收到《土地增值税清算核准通知书》之日起15日内办理清算申报，自收到《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收认定表》之日起15日内办理核定征收申报。纳税人在此期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。

　　第十五条 主管税务机关应当从本地房地产行业平均利润率和平均税负率入手，加大纳税评估力度，特别是应当重点分析和评估自行清算要求退税的和清算审核中发现重大疑点的项目。

　　(一)对重点房地产开发企业的收入确认、成本核算、费用计提、申报征收等方面进行纳税评估，全面规范房地产开发企业的财务核算行为;

　　(二)对重点涉税行为进行纳税评估。特别是对预售房产是否及时申报纳税、是否按照规定预缴土地增值税等涉税行为进行纳税评估。

　　(三)对企业清算退税进行评估，企业自行清算提出申请退税的，应当向主管税务机关填报《土地增值税清算退税审核表》(附件12)。主管税务机关应当对退税企业进行重点清算审核和纳税评估，纳税人提供资料有疑点的，应当与纳税人约谈，对有逃避纳税嫌疑的，应当及时移交税务稽查部门。

　　第十六条 清算审核和纳税评估后确认应当退税的，主管税务机关应当自收到纳税人申请退税之日起10日内向纳税人发出《土地增值税清算退税审核表》。税收管理员应当在纳税人填报的《土地增值税清算退税审核表》上签具意见，报主管税务机关审批。退税金额在50万元以内的，由县市区局审批;退税金额在50万元(含50万元)以上的，由市局审批。对于开发项目中既有普通标准住宅，又有其他类型商品房的，当开发项目中其他类型商品房没有销售完毕或者部分暂不对外销售的，一律不办理退税手续，待开发项目全部销售完毕，全面清算审核后，再办理补(退)税手续。

　　第十七条 对于“五证”齐全的常规开发项目，我市确定土地增值税清算单位以《商品房预售许可证》上注明的“项目名称”为界定标准。对于非常规开发项目，应当坚持“实质重于形式”的原则，根据项目的实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或者单项工程为清算单位。

　　房地产开发项目“五证”是指：国土资源局发放的《国有土地使用证》，城市规划局发放的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，住房和城乡建设局发放的《建筑工程施工许可证》，房产管理局发放的《商品房预售许可证》。

　　第十八条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款以及有关的经济收益。

　　主管税务机关应当根据纳税人报送的清算资料，结合销售发票、商品房买卖合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房预售许可证、测绘结果以及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。必要时，主管税务机关可以通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

　　主管税务机关应当评估纳税人房地产销售价格的合理性，审核有无售价明显偏低情形，对于售价明显偏低的，要求纳税人提供书面说明。对于售价明显偏低又无正当理由的，由主管税务机关按照本办法第十九条第一款的规定确定转让房地产的收入。

　　第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定。

　　(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同销售房地产，其收入按照下列方法和顺序确认：

　　1.按照本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定。

　　(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第二十条 土地增值税扣除项目包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用以及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;

　　(三)房地产开发费用;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第二十一条 扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的;

　　(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆;

　　(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或者应当分摊的;

　　(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用;

　　(六)对于同一类事项，应当采取相同的会计政策或者处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第二十二条 纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额和土地征用以及拆迁补偿费。

　　(一)纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对于纳税人逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除，但纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除。

　　(二)同一宗土地有多个开发项目，纳税人应当按照合理、合规的方法分摊土地成本，准确计算各项目所占的土地面积和土地成本。

　　(三)纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额以及土地征用、拆迁补偿费，支付的拆迁补偿费应当与拆迁(回迁)合同、签收花名册或者签收凭证相对应且已实际发生。

　　1. 对于纳税人无偿或者以较优惠价格归还搬迁户的，应当视同销售计算其收入，对等面积安置部分，其收入按照安置房的价格计算，具体金额包含重置价和补差价。对于超面积部分应当按照第十九条第一款规定确认收入。对于回迁房的开发成本按照等面积安置部分确认的收入为扣除额。

　　2. 纳税人采取异地安置的，异地安置的房屋价值按照湘潭市政府公布的当年安置房价格视同货币安置计入开发成本。

　　3.货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入开发成本。

　　第二十三条 主管税务机关应当重点审核建筑安装工程费。

　　(一)实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，应当取得当地地方税务机关开具的《建筑业统一发票》;

　　(二)纳税人自购建筑材料时，自购建材费用有无包含在施工企业开具的《建筑业统一发票》价款中重复计算;

　　(三)必要时，主管税务机关可以参照我市同期同类开发项目单位平均建安成本或者我市建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性;

　　(四)纳税人采用自营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况;

　　(五)主管税务机关可以利用房地产税收一体化管理系统，比对纳税人取得的建筑安装工程费和施工方登记的建安项目开票信息，验证纳税人所取得的《建筑业统一发票》的真实性和准确性。

　　第二十四条 纳税人开发建造的与清算项目配套的会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施，按照以下原则处理：

　　(一)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　(三)建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　第二十五条 纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　第二十六条 主管税务机关应当重点审核利息支出。

　　(一)利息支出凡能够按照清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出凡不能按照清算项目计算分摊或者提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。纳税人向金融机构借款，因逾期还款，银行收取的滞纳金、罚息或者罚款不得计入房地产开发费用计算扣除。

　　(二)无论纳税人借款利息支出如何核算，清算时均应当按照房地产开发费用的规定计算扣除。纳税人在房地产开发成本中核算利息支出的，应当从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　(三)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应当按照项目合理分摊。

　　第二十七条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证以及资料不符合清算要求或者不实的，主管税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　第二十八条 对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，代收费用并入房价向购买方一并收取的，应当将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不计入扣除项目金额。

　　第二十九条 主管税务机关在审核收入和扣除项目时，应当重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　主管税务机关应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实，是否存在隐瞒收入的情形。

　　第三十条 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应当出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法审核有关鉴证报告的合法性、真实性。对于符合要求和规定的鉴证报告，主管税务机关可以采信;不符合要求和规定的，主管税务机关可以不予采信，并告知其理由。

　　第五章 核定征收

　　第三十一条 主管税务机关发现纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　基层税务机关应当根据企业或者项目的实际情况，按照规定填报《土地增值税核定征收认定表》;县市区局根据审核情况，向纳税人发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》(附件9)。

　　第三十二条 主管税务机关通过清算审核，确定清算项目需要进行核定征收的，应当向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收认定表》，并送达纳税人。

　　第三十三条 符合本规定第三十一条核定征收条件的，由税务机关发出《土地增值税核定征收认定表》后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，县市区局根据审核情况，向纳税人发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款。

　　第三十四条 对于分期开发的房地产项目，各期征收方式应当保持一致。

　　第三十五条 主管税务机关应当根据房地产开发企业或者项目的实际情况，确认该项目土地增值税的征收方式。实行核定征收的，应当自对纳税人土地增值税清算资料审核完毕后或者纳税人超过报送土地增值税清算资料时限之日起10日内向纳税人送达《土地增值税核定征收认定表》，及时完成核定征收土地增值税的鉴定工作。具体程序如下：

　　(一)纳税人应当自收到《土地增值税核定征收认定表》后10个工作日内，填写该表并报送主管税务机关。《土地增值税核定征收认定表》一式三联，主管单位和县市区局各执一联，另一联送达纳税人执行。

　　(二)主管税务机关应当自受理《土地增值税核定征收认定表》后20个工作日内，分类逐户审查核实，提出鉴定意见，并报县市区局复核、认定。

　　(三)县市区局应当自收到《土地增值税核定征收认定表》后30个工作日内，完成复核、认定工作。纳税人收到《土地增值税核定征收认定表》后，未在规定期限内填列、报送的，税务机关视同纳税人已经报送，按照上述程序进行复核认定。

　　第六章 清算后再转让房地产的处理

　　第三十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或者有偿转让的(以下简称清算后再转让)，纳税人应当按照规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按照清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或者转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

　　土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按照清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。

　　第三十七条 纳税人清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他类型商品房，分别计算收入。

　　第三十八条 纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签定的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同约定的付款日的当天;对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在签定合同时，可以按照合同约定的销售额计算增值额、增值率和应纳土地增值税，再根据各期收入占销售额的比重分期申报缴纳土地增值税。

　　第七章 附则

　　第三十九条 主管税务机关应当按照规定将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料合并立卷。对于成片开发分批清算的土地增值税项目，应当在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。

　　第四十条 对于纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处罚。

　　第四十一条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和其他有关规定执行。

　　第四十二条 本办法由湘潭市地方税务局负责解释。

　　第四十三条 本办法自发布之日起施行。原《湘潭市地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理办法〉的通知》(潭地税函[2010]41号)同时废止。

　　附件：略

湘潭市地方税务局

2013年07月08日