简析“厦门土地增值税清算(征求意见稿)”重点条款亮点与不足

　　国家税务总局厦门市税务局于2023年8月30日发布了《关于发布〈厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法〉的公告(征求意见稿)》，9月5日，一业界好友微信与我探讨意见，因为在项目上出差，一直没有时间看。趁此机会，忙中偷闲匆匆看了一遍，胡乱写了如下几点意见，不对之处，敬请业界专家斧正。

　　第七条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》或政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》(含规划变更批复文件)作为分期标准，以分期项目为单位清算。

　　第十一条 第九条和第十条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

　　(二)开发产品已开始交付购买方;

　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　第十三条 纳税人办理清算申报时，应以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关下发的土地增值税清算通知之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(简称清算截止日)。

　　第十六条 纳税人应在收到税务机关清算审核结论书面通知之日起15日内办理补、退税事宜。……纳税人对税务机关清算审核结论有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规规定，依法向国家税务总局厦门市税务局提出行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

　　第二十条 纳税人申报的转让房地产的成交价明显偏低，且无正当理由的……

　　第二十三条 取得土地使用权所支付的金额，

　　第二十四条 房地产开发成本按以下方法处理：

　　第二十六条 与转让房地产有关的税金包括纳税人在房地产转让环节缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。

　　第二十七条 纳税人整体购买未竣工房地产项目(在建工程)、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目如下：

　　第三十条 在土地增值税清算过程中，税务机关发现纳税人符合以下条件之一的，可以按不低于5%的征收率核定征收土地增值税：

　　第三十四条 对于同一清算项目，尾盘销售土地增值税清算的方式应与该项目土地增值税清算申报方式保持一致。

　　整体上说，厦门这个征求意见稿，吸取了近期发布土增税政策的省市的精髓、如山东(2022年10号)、青岛(2022年6号)的土地出让金分期缴纳利息可以计入土地价款，也吸取了宁波(2023年3号)的红线外成本和母公司拿地子公司开发的处理，文件整体上相当开明。尽管有少许地方有所保留，但是白玉微瑕、瑕不掩瑜。