临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支?

样板间、售楼处成本费用土地增值税清算时是否可以扣除

　　房地产开发企业为加速去化速度，通常会在主体完工前修建售楼处和样板间，这些售楼处和样板间属于项目营销设施，一般涉及到的设计费及精装修费用较高。

　　那么在我们进行土地增值税清算时，关于售楼处和样板间的设计、建造、装修等成本费用是否可以扣除问题，我们不能一概而论，需做进一步判断，现总结如下表：

　　政策依据

　　北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》(北京市地方税务局公告2016年第7号)

　　第三十三条第五款规定：

　　纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

　　第三十三条第六款规定：

　　公共配套设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

　　结论

　　因此，在实操中，无论是土地增值税清算还是土地增值税复核工作，我们都需要首先确认清算项目的售楼处和样板间的建设位置及企业最终处置结果，之后归集相对应的设计、建造、装修等成本费用，最终判断该部分的成本费用是否可以在土地增值税清算时扣除。

　　来源：北京鑫税广通税务师事务所      作者：张笑阳     2022.11.01

　　临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支?

　　问题内容：

　　房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用?如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除?

　　回复意见：

　　您好：

　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

　　欢迎您再次提问。

国家税务总局

2010/12/21

　　售楼处和样板房的会计处理探讨——

　　由于公司外资的背景，每年都需要经历了两轮不同背景会计师的审计。随着公司房地产项目的开发进展，针对公司项目的会计核算，越来越多地面临着应用会计基本原则及惯例来处理。然而由于国内、国外会计师的背景不同及公司内部会计师的认知不同，对许多会计事项的处理都有着不同的看法。现拟写其中几项，以备思考。

　　售楼处和样板房的会计处理

　　现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。一般情况下，针对售楼处和样板房的建设，可能有以下两种情况：

　　(一)售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证;

　　(二)售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的。

　　针对以上两种情况，在售楼处和样板房的成本归集方式上，应该不存在异议，即将售楼处和样板房直接纳入项目总体的建筑面积中依据公司通常的方式归集其成本(若可以单独核算，则单独核算其成本;若不能单独核算，则可依据一定的原则分摊归集其成本)。

　　然而，对售楼处和样板房的具体入账项目及其后续的会计处理，则有着不同的争议。

　　在售楼处和样板房竣工前，如何归集其成本?竣工后如何结转?结转后其成本最终进入销售费用还是销售成本?

　　1、售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证的：

　　在其未建设完成、竣工验收前，是在“开发产品成本”下分项目单独核算其建设成本，竣工后转入“已完工开发产品成本”?还是在“开发产品成本”项目下单独核算其建设成本，竣工后转入“固定资产”项目?

　　第一种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，在其完成其销售推广的使命后，最终都要进入到销售环节、出租环节、自用环节或者无偿赠送物业公司、政府等。因此在最终的处理前，均通过“开发产品成本”几“已完成开发产品成本”核算，比较简明。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。

　　第二种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，其可办理产证，由于在最终处理前，其功能和目的都是用于企业用于销售推广其房屋销售的，因此其竣工前按照会计惯例可作为“开发产品成本”核算，但竣工后应转入“固定资产”项目，在企业自用期间，按照产证年限摊销至“销售费用”项目下。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。

　　2、售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的：

　　在其未建设完成、竣工验收前，是在“临时设施”下单独核算其建设成本，竣工后不作结转，待结转整个房屋的销售成本时，分摊至销售成本?还是在“长期待摊费用”项目下单独核算其建设成本，竣工，在企业估计的自用期间分摊至销售费用?

　　第一种方式的观点：售楼处和样板房作为临时设施，在其建设期和使用期可单独设置“临时设施”项目核算，待结转房屋销售成本时，将其分摊至销售成本。在清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售成本。该观点的依据之一是国内房地产核算惯例可接受，其二是国税发[2006]31号文中有关内资房地产企业所得税清算按规定扣除的项目：“开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”虽然该规定是针对内资房地产企业的，但其精神应该可指导外资房地产企业核算。

　　第二种方式的观点：售楼处的建设和样板房的装修作为临时建筑，其建设目的即是为增进销售及企业品牌形象的推广，因此其有关的费用即应计入销售费用中，由于其为临时建筑，故应在“长期待摊费用”项下归集并核算并按一定规则摊销。最终清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售费用。

　　该观点的依据主要为会计的客观性原则以及配比原则。

　　实际上，从企业税收负担的角度看，无论第1类、第2类建设方式，依据第一种方式，均可获得土地增值税方面的收益。但从会计核算的角度来看，最恰当的处理方式又是如何呢?

　　我们国内的会计师接受第一种方式，而国外的会计师则接受第二种方式。

　　根据最新的国税发[2009]31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法，第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：

　　(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及 项目营销设施建造费 等。

　　我认为售楼处费用可以计入开发成本-开发间接费用核算。