晋地税发[2007]167号 山西省地方税务局关于印发《房地产税收一体化实施办法》的通知[全文废止]

山西省地方税务局关于印发《房地产税收一体化实施办法》的通知[全文废止]

晋地税发[2007]167号        2007-12-21

各市地方税务局、省局直属局：

　　为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，明确业务需求，规范操作程序，提高房地产税收管理的科学化、精细化、规范化水平，根据《国家税务总局关于印发<房地产税收一体化管理业务规程>的通知》(国税发[2007]114号)精神，结合我省实际，在总结各地经验的基础上，省局制定了《房地产税收一体化管理实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。各市要结合本地实际制定具体的管理流程，进一步做好房地产税收一体化管理工作。

山西省地方税务局

二〇〇七年十二月二十一日

房地产税收一体化管理实施办法

　　第一条 为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细化、规范化水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《国家税务总局关于印发<房地产税收一体化管理业务规程>的通知》等相关规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用范围为我省境内土地使用权取得、房地产开发、交易和保有等环节所涉及的由地税机关征收的各种税费。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税和契税等，以上税收统称房地产税收。

　　第三条 房地产税收一体化管理，就是以先税后证(即先向地税机关缴纳相关税收，后办理产权证书)为把手，以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，实现房地产税收的专业化、信息化、规范化管理。

　　第四条 主管税务机关应在房地产交易场所或办税服务厅设立房地产税收征收窗口，统一办理纳税申报、税款征收、代开发票等涉税事宜，实行"一窗式"征收。

　　第五条 各级地税机关要充分发挥契税暨房地产税收一体化协调领导组的作用，争取当地政府的重视和支持，加强与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等职能部门的协调配合，严格落实"先税后证"和"以票控税"制度，确保房地产税收及时足额征收入库;建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。

　　主管税务机关应定期从相关部门取得房地产各个环节的涉税信息，即：从发改委获取许可立项的项目名称、计划投资规模、建筑面积等信息;从国土部门获取土地出让、转让项目资料，掌握土地出让、转让的承受人及转让人名称、合同编号、合同签订时间、丘号、交易面积、交易价格等信息;从规划部门获取土地规划用途、项目规划设计、容积率等信息;从建设部门获取工程预(决)算、商品房预(销)售许可证发放以及施工许可、施工单位、承包合同或协议等信息;从房管(交易)部门获取房产交易合同和房产权属转移信息，掌握房产名称、幢号、门牌号、建筑时间、位置、房产交易面积、交易方式、历史交易价格、本次交易价格、核定的计税价格、交易双方名称、纳税人识别号、联系方式等信息。以土地丘号或房产所在小区名称、幢号和门牌号的组合为主要索引进行存储，建立包括基本信息、交易信息和税收信息的房地产信息数据库。

　　主管税务机关应将契税等有关税收的完税信息传递给国土、房管部门，并告知纳税人持完税(免税)凭证到国土、房管部门办理土地使用证或房屋所有权证。

　　第六条 地市级税务机关应充分利用现代化信息手段，加大信息化在房地产税收管理中的应用，将辖区内企业涉税信息集中存储，建立房地产开发企业和建筑安装企业信息"一户式"存储数据库(以下简称"一户式"存储数据库)，为属地税务机关加强以项目为核算单位的房地产税收管理提供信息支持。

　　每户企业信息应以纳税人识别码为主要索引进行存储，包括企业基本信息、项目税源信息、项目税源分析指标和企业纳税信息(附表1-5)

　　第七条 房地产税收实行房地产项目管理制度。

　　主管税务机关应根据房地产行业特点，运用信息化手段，按照现行税收政策规定，以房地产开发项目为管理对象，结合税收管理员制度，指定专门的管理人员，对纳税人从房地产开发项目许可立项到房地产保有各环节的涉税信息进行采集、比对、传递，实行全程跟踪管理，及时、准确、全面地掌握房地产开发及相关税收的征收管理情况。

　　(一)及时了解掌握土地使用权取得时间、取得方式、面积、成交价格、土地所在地等信息，加强土地转移环节契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税收征收管理并查验上手契税完税情况;

　　(二)及时了解项目立项许可、规划情况、建筑方式、开工时间、工程进度及工程款支付情况，加强建筑安装业营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税等税收征收管理;

　　(三)及时了解房地产预(销)售时间、面积、金额，加强销售环节营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税等税收征收管理;

　　(四)监督纳税人合法取得、使用、开具不动产销售和建筑业发票等;

　　(五)房地产项目竣工后及时清缴税款，并出具清算报告;

　　(六)定期不定期深入企业开展税收政策宣传和纳税辅导，帮助纳税人解决有关问题，督促纳税人按规定申报纳税;

　　(七)综合利用项目登记、纳税申报、税款缴纳等信息对纳税人的纳税情况进行评价和评估，及时发现问题改进征管;

　　(八)将房地产税收信息传递其他税收职能部门，加强房地产保有等环节的税收管理。

　　第八条 从事房地产开发业务的纳税人(不需要办理税务登记的除外)应当自领取营业执照之日起30日内，向生产、经营地或者纳税义务发生地主管税务登记的地税机关申报办理税务登记。

　　外出经营的，应向所在地主管税务机关申请开具《外出经营税收管理证明》，并按规定向土地及不动产所在地主管税务登记的地税机关申报办理报验登记或税务登记手续，并按照税务机关的要求提供相关的涉税资料。

　　第九条 从事房地产开发的纳税人在取得项目批准文件、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预(销)售许可证后，应及时报主管税务机关查验。

　　第十条 纳税人发生应税行为或取得应税收入时，必须依照税收法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规

　　定确定的申报期限、申报内容如实填写《纳税申报表》，并根据不同的情况相应报送下列有关证件、资料办理纳税申报：

　　(一) 土地使用权取得环节应提供土地批文、出让、转让(销售)合同等资料申报契税、耕地占用税和印花税等;

　　(二) 房地产开发环节，房地产开发企业应将项目预算报税务机关并按月报送预付工程款情况，按进度申报自建(代扣)营业税城市维护建设税、教育费附加，取得预售收入后，按月申报销售不动产营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税和所得税;建筑施工企业应提供承包合同等资料，按工程进度如实申报建安业营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税等;

　　(三)房地产交易环节应提供房地产交易合同，属存量房交易的还应提供房产证、土地使用证、购房发票原件、上手契税完(免)税证明等资料申报营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税、印花税、契税等;

　　(四) 房地产保有环节应提供房产证、土地使用证等资料申报房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税。

　　符合减免税条件，属于备案类减免税的，纳税人应提供相关资料;属于报批类减免税的，应如实填写《减免税申请审批表》，并提供上述有关证件、资料，按规定办理减免税审批手续。

　　第十一条 纳税人在项目竣工后，须在主管税务机关限定的期限内以项目为单位办理清算手续，同时报送以下资料：

　　(一)房地产开发企业清算税款书面申请、纳税申报表;

　　(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的全部价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、

　　项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的

　　收入、成本和费用有关的证明资料;

　　(三)主管税务机关要求报送的其他与税款清算有关的证明资料等。

　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《清算税款鉴证报告》。

　　第十二条 从事房地产开发的纳税人预(销)售房屋必须使用地税机关监制的《统一收款收据》、《销售不动产发票》。

　　从事房地产开发的纳税人，向主管税务机关报验预(销)售许可证后，可凭发票领购簿核准的种类、数量以及购票方式，向税务机关领购《统一收款收据》、《销售不动产发票》等，并按月向税务机关报送发票使用情况。

　　主管税务机关应加强发票管理、检查，对违反发票管理规定的，严格按规定予以处罚。

　　第十三条 主管税务登记的地税机关收到纳税人的税务登记申请后，应在10日内审核办理，外出经营报验登记应在5日内审核办理。

　　主管税务登记的地税机关应根据纳税人提供的相关资料，登记《纳税人基本情况信息表》(附表1)并将登记信息及时传递主管税务机关，主管税务机关将企业基本信息存至"一户式"存储数据库。

　　第十四条 主管税务机关收到纳税人填写的《纳税申报表》、《减免税申请审批表》和提供的相关资料后，应及时进行纳税审核。从房地产信息数据库中调出该纳税人的信息资料，与申报资料进行比对分析，审核其计税依据、适用税目税率、应纳税额是否正确，是否符合减免规定，是否按时申报以及其他环节税收是否缴纳等。

　　审核无误后，开据完税凭证征收税款，符合减免规定的，转入税收减免办理程序，按减免税的有关规定办理，并开据减免税证明;符合发票开据条件的同时开据相关发票。

　　纳税人缴纳税款后，凭税务机关开具的完税(免税)凭证到国土资源、房管部门办理土地、房产登记手续，否则不予办理。对审核发现需要补正的应一次性告知纳税人进行补正，对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，主管税务机关有权依法核定应纳税额或以有资质的评估机构评估后的价格和标准，确定应纳税额。

　　第十五条 主管税务机关应设定信息比对程序，定期比对相关信息。

　　比对契税征收台账与房地产信息数据库中的土地税源是否相符;比对已纳税款的土地宗数与已办土地使用权证的土地宗数是否相符。不相符的，建立未缴契税的土地信息台账，通知纳税人办理契税纳税申报。

　　比对房地产开发企业申报的项目基本信息与房地产信息数据库中的土地信息是否相符;比对房地产开发企业申报的所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税收入信息与房地产信息数据库中的收入信息是否相符;比对房地产开发企业申报的施工单位基本信息与"一户式"数据库中有关建筑安装企业基本信息是否相符。不相符的，登记《房地产开发企业信息比对异常情况表》(附表6)，转税收管理员处理。

　　比对建筑安装企业申报的建设单位基本信息与"一户式"数据库中有关房地产开发企业基本信息是否相符;比对建筑安装企业申报的工程项目基本信息与房地产信息数据库中土地信息是否相符。不相符的，登记《建安企业信息比对异常情况表》(附表7)，转税收管理员处理。

　　税务机关可根据本地实际，设定其他比对方式。

　　第十六条 主管税务机关应加强职责范围内相关税收的日常管理。

　　对房地产开发企业预售房产的，应以房地产开发企业实际取得的收入按法定税率、预征率、应纳税所得率计算征收或预征营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，并应及时指导、督促纳税人按时申报纳税。房地产项目竣工完成销售或符合清算条件的，主管税务机关应及时依法进行税款清算。

　　对建筑环节税收，应掌握工程项目施工进度和工程价款结算情况，计算征收税款，对已竣工房地产开发项目工程，应在竣工后1个月内办理项目税收检查结算事项。

　　对转让或购买住房的，要严格区分普通住宅和非普通住宅，

　　属二手房的，认真审查原购房时间、购房价格、税款缴纳情况等，严格执行有关税收优惠政策。在征收税款时，相关各税必须执行

　　统一的计税价格。

　　第十七条 主管税务机关应将申报信息和完税信息加工整理，更新数据库，存入地市级集中建立的"一户式"存储数据库。定期将完税房产数量与领取产权证的房产数量进行比对，发现应税未税房产信息。定期制作《增量房销售信息表》(附表8)和《存量房交易信息表》(附表9)，并传递给税收职能管理部门，进行管理。

　　第十八条 主管税务机关应依照征管资料管理办法将登记的各种账簿资料按纳税人或项目进行归档管理，并推行"一户式"电子档案管理，实现信息资料的互通共享并方便查询。

　　第十九条 本办法自2008年1月1日起执行。

　　附件1：

房地产税收一体化管理流程图

　　流程图1：房地产税收一体化管理总流程图;

　　流程图2： 土地使用权取得环节税收"一体化"管理流程图;

　　流程图3：房产开发环节税收"一体化"管理流程图;

　　流程图4：房产交易环节税收"一体化"管理流程图(增量房);

　　流程图5：房产交易环节税收"一体化"管理流程图(存量房)。

　　附件2：

房地产税收一体化管理业务规程附表

　　附表1：纳税人基本情况信息表;

　　附表2：房地产税收项目税源信息表(房地产企业) ;

　　附表3：房地产税收项目税源信息表(建安企业);

　　附表4：房地产税收税源信息表;

　　附表5：房地产税收征收情况表;

　　附表6：房地产开发企业信息比对异常情况表;

　　附表7：建安企业信息比对异常情况表;

　　附表8：增量房销售信息表;

　　附表9：存量房销售信息表 。

　　(所有附件略)