池地税发[2013]28号 池州市地方税务局关于印发池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知

池州市地方税务局关于印发池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知

池地税发[2013]28号      2013-05-31

各县地方税务局，市地方税务局局属各单位：

现将《池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强和规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)(以下简称《规程》)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)(以下简称《准则》)及有关文件规定，结合我市房地产开发经营业务特点，制定本清算管理办法(以下简称《办法》)。

第二条 本办法适用于我市范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 土地增值税清算是房地产开发企业(以下简称纳税人)从事房地产项目开发应履行的法律责任与义务，纳税人应当按规定期限如实申报应缴纳的税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

第四条 主管税务机关应加强土地增值税清算政策宣传，及时、准确解答纳税人咨询事宜，为纳税人提供优质纳税服务。

第五条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。国家有关部门审批的房地产开发项目是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。

第六条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，须提供税务师事务所出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》。

第二章 前期管理

第七条 主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目建立档案、设置台帐，督促纳税人及时填报《土地增值税项目登记表》(附件1)，并据此登记《土地增值税项目统计台帐》(附件2)，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第八条 主管税务机关应关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，注重甄别纳税人成本核算对象的确认(或项目的确认)、成本结构、成本费用的分摊方法以及与之相对应的出让(转让)、建造(安装)合同、协议等信息的真实性和合理性。督促纳税人根据清算要求按不同项目(或不同期间)合理归集有关收入、成本、费用，并按要求向主管税务机关备案。

第三章 清算受理

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

本条款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

应纳土地增值税=(销售或转让收入-单位建筑面积成本费用×销售或转让面积)×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数

第十二条 对于符合本办法第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算税款手续。对于符合本办法第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，主管税务机关应下达《税务事项通知书》(附件3)并送达纳税人。纳税人应当在收到通知书之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十三条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清算项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4)。须提交的有关资料如下：

(一)土地增值税纳税申报表(附件5);

(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况;

(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件;

(四)《土地增值税清算税款鉴证报告》;

(五)主管税务机关要求报送的其他资料。

第十四条 主管税务机关在受理纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应严格按照《鉴证报告》标准格式(包括审核事项说明、鉴证主表及其明细项目审核表等)进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并开具《土地增值税清算受理通知书》(附件6)交于纳税人，转入审核程序。对纳税人提交的清算资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并开具《税务事项通知书》交于纳税人，要求纳税人在10日内补报。纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，主管税务机关应予以受理并转入清算审核程序。

第四章 清算审核

第十五条 主管税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含税务机关要求纳税人补充资料的时间。特殊情况确需延长的，需经分管领导批准同意。

第十六条 主管税务机关应认真审核纳税人提供的资料是否真实有效;审核《鉴证报告》内容的完整性、格式的规范性，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关联性、一致性、真实性、合法性等。必要时，主管税务机关可以对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。

第十七条 对开发土地和新建房及配套设施成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除，税务机关在对四项成本进行审核时发现有疑点的，可参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本进行验证是否存在异常。

第五章 清算管理

第十八条 主管税务机关要做好土地增值税的清算管理工作。在清算审核项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《税务事项通知书》，待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，经集体审议，报分管领导批准后，可将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门按规定进行处理。

第十九条 主管税务机关在清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第二十条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;或虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(四)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十一条 对符合本办法第二十条规定的核定征收条件的，经主管税务机关集体审议，可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业的土地增值税税负情况，按下列规定予以核定征收：

符合本办法第二十条第二项规定情形的，按不低于8%的核定征收率征收土地增值税。除上述符合本办法第二十条第二项规定情形之外的，按不低于5%的核定征收率征收土地增值税。

第二十二条 主管税务机关通过清算审核认为对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人下达《税务事项通知书》，告知纳税人进行核定征收的理由。

第二十三条 清算审核结论经主管税务机关集体审议、负责人批准后，在3个工作日内向纳税人发出《土地增值税清算审核表》(附件7)，要求纳税人在15日内办理税款结算手续。需办理土地增值税退税的，依照规定的程序办理退税手续。

第二十四条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在土地增值税清算工作全部结束后，移交档案管理部门进行归档。

第二十五条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有资质的税务师事务所进行。

第二十六条 对税务师事务所出具的《鉴证报告》，经主管税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，对该份鉴证报告将不予采信，并告知其理由。

第六章 法律责任

第二十七条 主管税务机关在清算审核中发现税务师事务所违反有关税收法律、法规规定出具虚假《鉴证报告》，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，应及时上报市局，市局核实后在全市予以通报，并按《注册税务师管理暂行办法》及相关法律法规规定进行处理。

第二十八条 对房地产开发企业存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚。

第二十九条 纳税人存在下列税收违法行为之一的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定进行处理;经纳税评估后，达到移送标准的，移交同级稽查部门立案查处。

(一)未及时、如实进行土地增值税清算申报的;

(二)伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证的;

(三)提供虚假纳税资料的;

(四)违反土地增值税管理规定的其他情形。

第三十条 税务人员徇私舞弊或者玩忽职守，不征或者少征应征税款，致使国家税收遭受重大损失以及税务人员滥用职权，故意刁难纳税人的，按相关税收法律法规规定处理。

第七章 附 则

第三十一条 本《办法》未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)及相关规定执行。

第三十二条 本办法所涉及文书和表格均列举在附件中，《鉴证报告》标准格式(包括审核事项说明、鉴证主表及其明细项目审核表等)参照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)文件规定。

第三十三条 本办法由池州市地税局负责解释。

第三十四条 本办法自2013年7月1日起执行。

附件下载:

1.土地增值税项目登记表

2.土地增值税项目统计台账

3.税务事项通知书

4.土地增值税清算材料清单

5.土地增值税纳税申报表

6.土地增值税清算受理通知书

7.土地增值税清算审核表