新购房屋缴纳房产税的时间点

    新购置用于生产经营房产，缴纳房产税的时点，一直存在争议。在实务中，这类房产已经使用，但很多企业的房产税却没有缴纳，其理由为没有办理完毕《房屋所有权证》，或决算还没完成等，所以如何确定房屋交付使用的时点是关键。

    《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

    上项规定中对“房屋交付使用”时点，国家税务总局没有做出相关的解释。对这个问题，笔者认为，通常情况下，交付使用也并不一定以房产证和土地使用证的取得为必要条件，因为办理证件过程中有很多客观因素。不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产权之前，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有。因此，房产证及土地使用证只是产权过户的一个证明，不是交付使用的证明。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函〔2009〕128号）规定：商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

    结合上述规定，笔者认为，新购入房产，不能仅以《房屋所有权证》办理日期作为交付使用日期，现实中不能如约交付房产居多，应以房屋交付使用通知书或取得钥匙时为准，这时虽然未办理产权证书，但对此房产有了实质性的控制和管理权力。如企业不能提供交房通知书或钥匙日期的，不排除税务机关查阅装修房屋、乔迁等相关事实作为交付时间的可能。

个人出租房屋涉税小知识

    一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：

    1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。

    2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。

    3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

    4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。

    5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。

    二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：
    1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。

    2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。

    3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

    4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

    5.免征城镇土地使用税。

    6.免征印花税。