海外房地产税比较

3.税率水平。从前文所列的房地产税率可以看出，不同国家和地区税率水平差别较大，许多国家不同地区之间房地产税的税率水平也存在很大差异。以美国住宅房地产税为例，2007～2011年间，60%的县房地产税低于其中位数房屋价值（median home value）的1%，37% 的县该指标在1%和2%之间，3%的县该指标超过了2%，其中只有5个县超过了3%。税率水平也可以不同地方财产税的中位数房地产价值财产税收负担率或平均有效税率来表示。2010年美国价值30万美元的城市住宅的房地产税有效税率最高的是底特律，为3.26%，最低的火鲁努努仅为0.24%；而价100万美元的商业房地产的有效税率最高的底特律为4.01%，最低的夏延市（Cheyenne）仅为0.65%。[7]

由此可见，不同国家和地区一般均依据本地状况选择不同的税负总水平，并通过不同税率的灵活运用，在获取适当收入的同时体现政府的政策目标。

（二） 房地产税税率的确定方法

总体而言，房地产税税率的确定方法可以分为两类：一类是在房地产税税法中确定固定的房地产税税率，在这种情况下，房地产税税率是不能随意变动的；若要改变，则须由有关权力机关修改税法。另一类是不设置固定税率，而是由地方政府根据财政支出倒轧出房地产税的收入需求，然后依据当地房地产税税基推算出房地产税税率，再向纳税人公布。在这种情况下，房地产税税率不是固定的，而是每年都在变动，美国和加拿大的各城市一般采用后一种办法。

相对而言，由税法确定固定税率的办法在每年执行时较为简单，且可预见性较强，但税率水平与地方政府的收入需求可能存在脱节；后一种方法能够很好地体现房地产税的受益性特征，且有利于向纳税人说明其缴纳税收的用途，但计算可能较为复杂，尤其是在地方税体系税种较多、准确预测其他收入较为困难或上级政府转移支付数额不确定时，会较难实施。当房地产税收入较少，仅占地方政府税收收入较低比重时，这种方法也不适用。同时，这种方法可能导致房地产税支付的不可预见，从而引发纳税人的反感。

地方政府根据财政支出倒推房地产税税率的方法能够实行还有一个重要的前提条件，即地方政府具有较高的地方税立法权。一般而言，联邦制国家的地方政府才具有这样的权力，所以，这种税率确定方法在单一制国家往往不适用。

五、海外房地产税的税收优惠

各国对特定种类的房产或特定种类的纳税人均设置相应的房地产税优惠措施，这些优惠措施较为明确地体现了政府的政策意图。

不同国家和地区的房地产税优惠措施有共性，也有不同之处。许多国家和地区房地产税优惠的共同特点是：首先，优惠数量较多。房地产税在获取税收收入的同时，也是政府重要的政策工具，在收入分配、资源配置等方面发挥着重要作用，因此，许多国家和地区的房地产税设置了数量较多的优惠措施。其次，优惠指向类似。各国和地区的房地产税优惠存在相似的优惠指向。对于住宅类房地产，房地产税优惠更多针对低收入者、老年人、残疾人等弱势群体；对于非住宅类房地产，政府机关、军队、基础设施、非营利性组织和单位、涉农的房地产往往被列入优惠范围。再次，照顾性优惠占主体。许多国家和地区的房地产税中照性优惠和鼓励性优惠并存，但一般照顾性优惠占主体，尤其是在住宅房地产税优惠中。

由于不同国家和地区政府的政策目标不同，房地产税优惠措施在具体内容上必定存在差异，此外，优惠措施还有其他不同之处：首先，优惠规定的详略程度不同。有的国家和地区对房地产税优惠规定得非常细致，对优惠种类和优惠幅度的具体金额均一一列示，有的国家和地区则相对粗略。其次，优惠规定的列示方式不同。有的国家和地区按照不同种类房地产分别列示税收优惠项目，尤其是在税收优惠规定得相对细致的国家，这种列示方式更加清晰，有的国家和地区则不分房地产种类，统一列示税收优惠项目。

以美国为例，2006年各州有效房地产税优惠项目多达216项，这些优惠的方式多样，取向也各不相同，有的与房地产价值相关，有的与房地产用途相关，有的则与纳税人收入及其他条件相关。以纽约市第一类住宅房地产税税收优惠为例，2013年其减免种类包括学校税减免（School Tax Relief，STAR）、年长者优惠学校税减免（Enhanced STAR）、年长房主免税（Senior Citizen Homeowners' Exemption, SCHE）、残疾房主免税（Disabled Homeowners' Exemption, DHE）、退伍军人减免（Veterans Exemption）、致残的犯罪受害者和见义勇为者减免（Disabled Crime Victim and Good Samaritan Exemption）、神职人员减免（Clergy Exemption）等，减免的幅度和依据各不相同，受惠纳税人的范围也宽窄不一。其中，学校税减免的受益面较广，适用于调整后总收入为50万美元或以下的独立房屋、公寓的房主，只要至少一个房主将该住房作为其最主要的住所，税收减免幅度约为每年200美元；年长者优惠学校税减免则仅适用于年收入为81900美元及以下的超过65岁的房主，税收减免幅度约为每年400美元；年长房主免税适用于年收入37400美元以下的超过65岁的房主，能够依据收入水平的不同减少5%～50%的房屋评估价值；残疾房主免税适用于年收入37 400美元以下的有残疾的房主，同样是依据收入水平的不同减少5～50%的房屋评估价值。其余的优惠也都有明确的优惠指向和优惠幅度。从上述规定可以看出，这些优惠大多面对低收入者、老人、残疾人等弱势群体或退伍军人等为国家做出贡献的个人。[8]

在房地产税的各类优惠中，与收入相关联的优惠是被广泛采用的种类。房地产税的缺陷之一就是其税基为财产存量，因此，税负可能会与收入流量脱节，而与个人收入相关联的税收优惠则可以在很大程度上缓解这个问题。美国的“断路器”优惠（circuit breaker）就是较为典型的与收入相关联的房地产税优惠，其在房地产税的实施中发挥了重要作用。之所以将这类优惠称为“断路器”，是因为其与能够避免电流过度负荷的断路器功能类似，这类优惠能够使得低收入者规避过高的房地产税负担。在前述纽约市房地产税优惠中，年长者优惠学校税减免、残疾房主免税、年长房主免税等均属于“断路器”优惠。“断路器”优惠的优点是针对性强、公平作用显著、成本相对较低，一般被认为是较有效率且效果较好的房地产税优惠形式。当然，一些文献也指出，美国目前的“断路器”优惠也存在一些问题，如仅仅对房主提供优惠而将租户排除在外、低收入标准过于严苛、优惠幅度过小等，但“断路器”优惠不失为一种较为优良的房地产税优惠。