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关于《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）〉的公告》的解读
一、主管地税机关应如何实施项目管理工作
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号，以下简称规程）第六条规定，主管地税机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，并做到税务管理与纳税人项目开发同步。其目的：一是掌握房地产开发项目取得预售收入时点，加强土地增值税预征管理；二是获取房地产开发项目设计、立项、规划、建设等基础信息，在项目建设初期明确清算单位；三是规范纳税人按照确认的清算单位进行收入、成本、费用的核算和归集；四是为实施清算条件认定和清算报告审核提供参考依据。主管地税机关应按照《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理试行办法(试行)》（以下简称办法）第五条的规定，及时获取房地产开发项目有关的各类报批报验文件以及工程合同等相关资料，分项目建立档案、设置台帐，探索运用信息化手段对房地产开发全过程实行跟踪管控的方式方法。同时，各县（市、区）地税机关可结合当地实际情况，实施房地产行业税源专业化管理。
二、纳税人如何办理项目登记。
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕90号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管地税机关报送《土地增值税项目登记表》。办法第六条规定，纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后十日内，向主管地税机关办理项目登记，同时报送《土地增值税项目登记表》及主管地税机关要求报送的其他资料。
三、保障性住房是否预征土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕048号，以下简称财税〔1995〕048号文件）第十四条规定：“当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案”。为落实国家关于促进公共租赁住房、经济适用住房以及棚户区改造安置住房建设等精神，针对保障性住房项目多属于普通标准住宅且增值率较低，办法第九条第二款规定，纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，报经主管地税机关登记或备案后，暂不预征土地增值税。上述保障性住房项目应符合《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）和《财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号）的具体规定。
四、非直接销售房地产的收入是否纳入预征
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称国税发〔2006〕187号文件）第三条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。办法第十三条规定，对房地产开发项目在清算前发生的应视同销售房地产的收入，应按规定预缴土地增值税。
五、处置地下人防设施取得的收入是否纳入预征和建造成本是否准予扣除
根据《中华人民共和国人防法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。因此，房地产开发项目按规定建设的人防工程产权应属于国家所有，其投资者处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施不能实现产权转移，取得的收入不应视为转让房地产收入。办法第十五条规定，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。在清算申报时，按照办法第三十一条规定，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。
六、如何确认房地产开发项目全部竣工和已竣工验收
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）开发产品已开始投入使用；
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
办法第二十一条参照以上规定，对房地产开发项目应清算和可清算条件中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”作了明确。 |
